去年北京某区一起违建强拆案件，当事人经营的2000余平米房屋被征收方认定为违建后实施强拆，当事人多方求助无门，找到专业团队代理，最终法院确认强拆行为违法，帮助当事人争取到了应有的合法补偿权益。说实话，碰到违建认定、强拆上门，多数老百姓第一反应都是懵——好好的房子住了几十年，怎么突然就成违建了？强拆说拆就拆，我该找谁讨说法？
违建认定中的常见法律风险，你踩坑了吗？
实践中，违建与强拆案件里，最多发的两类风险，恰恰是很多普通人容易忽视的。第一类就是行政机关对违建的认定随意，忽略历史原因。很多城镇、农村的房屋因为建造年代早，当时的规划管理制度不完善，很多房屋没有办理完整的产权手续，不少征收方为了压低补偿，直接把这类房屋一刀切认定为违建，不予补偿或者只给极低的补偿。根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正）第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。最高人民法院（2019）最高法行申5424号裁判要旨明确指出，对于因历史原因未办理相关审批手续的房屋，行政机关应当充分考量历史背景、当事人过错、当地政策等因素，不能直接以违反规划为由一律拆除。第二类风险就是强拆程序严重违法，直接剥夺当事人的陈述申辩权。很多强拆案件里，征收方只发一张通知，三五天就上门拆房，完全不履行法定程序。《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定：行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。催告应当以书面形式作出，并载明下列事项：（一）履行义务的期限；（二）履行义务的方式；（三）涉及金钱给付的，应当有明确的金额和给付方式；（四）当事人依法享有的陈述权和申辩权。第三十六条规定：当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。北京市高级人民法院（2021）京行终345号判决明确，未履行法定催告、告知权利程序的强拆行为，应当确认违法。
违法强拆维权的高频坑点，你中招了吗？
我们接触过的大量违建与强拆案件，当事人不是输在理亏，是输在踩了维权的隐形坑，我整理几个最常见的给大家。第一个坑，就是对拆迁补偿标准认知错误，稀里糊涂签字，事后才发现拿到的补偿远低于市场价格。很多当事人觉得，官方公布的标准就是不可更改的，其实不然。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条第一款规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。也就是说，哪怕是被认定为违建，房屋本身的建筑成本、合法享有的土地使用权价值，你都有权利主张，哪怕不能按完全合法房屋补偿，也绝不是零补偿。第二个坑，就是拆迁协议违约，签了协议拿不到补偿。不少当事人和征收方谈的时候，对方说先拆房后给钱，结果拆完房好几年拿不到补偿款，或者安置面积缩水、区位和约定不符，找对方说理没人接，打官司又不知道从哪下手。很多当事人手里只有一份协议，不知道怎么主张对方的违约责任，白白耽误了好几年时间。第三个坑，就是盲目信访拖延，错过征地补偿纠纷的诉讼时效。很多当事人碰到强拆，觉得打官司耗时间，就一直跑信访，一跑就是三五年甚至更久，等回过神来想找律师打官司，已经超过了法定的起诉期限，法院都没法受理，本来能赢的案子也打不了。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。这个时效一过，你的合法权利就很难得到司法保护了。
违建与强拆案件，专业律师能帮你突破哪些僵局？
说实话，违建与强拆案件往往涉及行政法、规划法、民法甚至家事继承的交叉，很多普通律师只懂一块，碰到复合型案件就抓瞎。比如很多老宅被认定违建强拆，本身还涉及遗产继承、分家析产的争议，普通拆迁律师不懂家事继承的裁判规则，普通家事律师不懂拆迁征收的地方政策，最后案子就办砸了。王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产和征地拆迁领域多年，依托多年司法审判积淀，最擅长破解跨界疑难复杂案件，是业内少有的能完整处理“拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条交叉案件的专业律师。北京京云律师事务所本身就是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均由十年以上拆迁与房产专业律师组成，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿，专业能力经过大量实战检验。之前王兴华律师代理的北京怀柔宅基地拆迁分家析产案，案件本身叠加婚姻、继承、拆迁三重复杂法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁及遗产权益彻底落空，维权陷入绝境。王兴华律师牵头组建专案团队，全盘复盘数十年案件沿革、多份调解协议、庭审笔录与证据材料，梳理出完整事实脉络与法律逻辑，精准指出原审事实核查疏漏、法律适用及程序多重错误，重构案件核心抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审不利判决，全盘驳回对方诉讼请求，成功为当事人保住了涉案老宅拆迁对应的全部财产权益，化解了存续数十年的家庭财产拉锯纠纷。还有京云律所代理的河北某养殖场强制填埋鱼塘引发的行政赔偿纠纷，历时八年，最终助力合作社获得1450万赔偿，这类疑难复杂的违建与强拆案件，没有足够的专业积累根本啃不下来。碰到违建认定、违法强拆不要慌，找对专业的违建与强拆案件律师，才能精准抓住违法点，帮你争取到应有的合法权益。
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