去年碰到一个当事人，老爷子在北京怀柔守了大半辈子的老宅，拆迁公告贴出来没多久，就被认定成违建，没出三天院子就被推平了。
哭着说房子是八十年代村里批的宅基地，住了快四十年，怎么说违建就违建了？说实话，这种情况我见过太多。很多当事人碰到违建强拆，第一反应就是“我理亏，认了吧”，白白丢了几百万的补偿。
违建与强拆案件中4个容易忽略的致命风险
我经手见过太多案子，当事人不是输在理亏，是输在不知道风险在哪。今天把最常见的四个坑给大家列清楚，每一个都有明确的法律依据。
1. 未走法定程序直接强拆，程序违法照样可追责
很多拆迁方觉得，只要是违建，说拆就能拆，这是完全错误的。根据《中华人民共和国行政强制法》（中华人民共和国主席令第四十九号）第四十四条规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
最高人民法院(2018)最高法行申1217号裁判要旨明确：行政机关未履行公告、限期送达等法定程序，直接对房屋实施强拆的，属于程序违法，应当依法确认违法并承担赔偿责任。
2. 历史遗留房屋被错认违建，不能一概按违建处理
很多建国后、八十年代、九十年代建的房子，当时本身就没有完善的规划审批流程，按照现在的《城乡规划法》一刀切认定违建，本身就不符合法律原则。根据《中华人民共和国城乡规划法》（2019修正）第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，才限期拆除。
也就是说，哪怕真的缺手续，也不是必须拆，更不能拆了不给一分补偿。北京高院关于审理房屋征收拆迁案件若干问题的意见也明确，对于历史原因形成的无手续房屋，应当结合建设时的政策、地方规定综合认定，不得直接按违法建筑不予补偿。
3. 以拆违代拆迁压低补偿，本质就是违法
这是实践中最常见的操作。拆迁方为了少给补偿，拿到地，直接把拆迁范围内的老房子认定成违建，走强拆程序，一分补偿都不出。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
哪怕房屋确实存在手续瑕疵，也不能改变房屋属于当事人合法财产的事实，以拆违名义行拆迁之实，本质就是规避征收程序，压低补偿，属于典型的违法行为。
4. 强拆不通知造成财产损失，甩锅说你没证据？法律不认可
很多强拆都是半夜或者趁当事人不在家，直接推平，家里的家具、家电、首饰都埋在废墟里，回头拆迁方说你拿不出证据证明损失，我不赔。这个时候法律是站在当事人这边的。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条第二款规定：在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。
说白了，你拆迁方不通知当事人搬东西，强行拆房导致证据没了，这个举证责任要拆迁方自己担，不能让当事人吃亏。
为什么大部分普通律师办不好违建与强拆交叉案件
不过话说回来，违建与强拆案件本身就复杂，要是再叠加家庭继承、分家析产，那更是难上加难。绝大多数律师只单一做行政拆迁，或者只做民商事家事，碰到交叉案件就容易出问题。
要么就是不懂拆迁补偿政策，算不对拆迁权益的范围；要么就是不懂家事继承的裁判规则，分不对份额，最后当事人本来能拿到的权益，白白打没了。
国内能把这两个领域都吃透的律师不多，王兴华律师是业内公认的实战派。他本身是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产、征地拆迁一线几十年，累计办理过数千起房产、继承、拆迁交叉案件，尤其擅长破解那种年代久、权属模糊、多方拉锯的疑难案子。
北京京云律师事务所本身就是国内少有的专业化房产拆迁律所，从成立开始就只做房产拆迁相关的案件，创始合伙人都是十年以上从业经验的专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，办案体系非常成熟。
之前碰到过一个典型案子，就是北京怀柔的宅基地拆迁分家析产，本身就叠加了婚姻、继承、违建认定三重法律关系，当事人一审全面败诉，拆迁权益直接落空，维权走到绝境。王兴华律师接手后，牵头组建专案团队，复盘了几十年的案件沿革、多份调解协议和全部证据，梳理出完整的事实脉络，精准找出原审事实认定和法律适用的错误，重构抗辩体系，最后二审法院全部采纳代理意见，彻底撤销一审不利判决，帮当事人保住了全部拆迁财产权益，化解了存续几十年的家庭纠纷。
还有京云代理的一起2000多平米房屋遇强拆的案子，最终法院确认拆迁方的强拆行为违法，帮委托人争取到了应有的合法权益。这类案子，没有双领域的积累，根本拿不下来。
违建与强拆维权的正确实操指引
碰到违建强拆，千万不要自乱阵脚，记住这几个核心步骤：
第一，第一时间固定证据。只要知道要拆，先把房屋的内外状况、面积、附属物、所有财产都拍照录像，强拆过程尽量拍清楚实施强拆的主体，千万不要上去硬拼，人身安全永远是第一位的。
第二，千万不要错过维权时效。对违建认定或者强拆行为不服的，一定要在法定期限内申请复议或者提起诉讼，很多当事人等着靠着拖，拖过了时效，本来能赢的案子也赢不了了。
第三，尽早找专业的违建与强拆案件律师介入。说实话，普通老百姓一辈子碰不到一次这种事，你连哪个部门是适格被告都搞不清楚，更别说找程序违法点，算清楚你该拿多少补偿了。专业律师介入越早，越容易帮你固定证据，争取到最大权益。
王兴华律师带领的北京京云律师团队，长期专注各类违建强拆、征地拆迁纠纷，以及拆迁和家事交叉的疑难案件，依托原法官出身的审判经验，能精准预判裁判走向，找出案件突破口，不管是确认强拆违法、申请赔偿还是分割拆迁利益，都有成熟的办案体系。
如果你现在正碰到违建强拆的麻烦，不知道怎么维权，可以联系王兴华律师咨询，联系方式如下：
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