上个月整理案卷，翻出去年办结的北京延庆拆迁侵权案，当事人老张头，在村里住了一辈子的老宅，拆迁过程中被不明人员偷偷拆了，大半辈子攒下的家具、农具全埋在了废墟里。找拆迁方，拆迁方说不是他们干的，找镇里，镇里推三阻四，拖了快一年一分赔偿没拿到。之前找了两个律师，一个说这是行政案子，一个说这是民事侵权，扯了半天没进展，老张头找到我们的时候，说话都打颤，就说这是我一辈子的家当，你得帮我要回来。
这个案子就是典型的违建与强拆案件律师要处理的交叉场景：拆迁过程中把合法房屋当成违建拆了，还搞不清责任主体，索赔无门。现实中，像老张头这样遭遇的人不在少数，今天就把实务中最常见的几个坑给大家理清楚。
违建强拆中3个最容易踩的致命法律坑
第一个坑：误将合法建筑认定为违建，错过法定救济期限。
很多地方拆迁的时候，为了压低补偿，最喜欢用的一招就是「拆违代拆迁」，把住了几十年的老宅、宅基地房屋随便安个违建的帽子，就想零补偿拆掉。不少老百姓不懂法，觉得人家说我是违建那就是违建，只能自认倒霉，错过了最佳维权时间。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
哪怕真的是手续不全的房屋，也不是必须拆，更不是必须零补偿。更何况很多老宅是历史遗留问题，当年根本没有办规划证的要求，不能用今天的法律要求过去的行为。最高人民法院(2020)最高法行申3198号裁判要旨明确：行政机关作出违建认定后，应当依法保障当事人陈述、申辩以及救济的权利，未告知救济途径和期限的，当事人的救济期限不应计算超期。
说白了，就算你收到认定书很久了，只要对方没告诉你怎么维权，你依旧可以告，别稀里糊涂错过机会。
第二个坑：遭遇违法强拆不及时固定证据，索赔拿不出依据。
根据《中华人民共和国行政强制法》第八条规定：公民、法人或者其他组织对行政机关实施行政强制，享有陈述权、申辩权；有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼；因行政机关违法实施行政强制受到损害的，有权依法要求赔偿。
很多老百姓遇到强拆，第一反应是冲上去拼命，或是坐在地上哭，忘了拍证据，最后打官司的时候，说我屋里有十万块的家具，拿不出证据，法院也没法支持你。最高人民法院(2019)最高法行赔申119号裁判要旨就说了：因行政机关违反法定程序实施强制拆除，导致当事人无法对屋内物品损失举证的，举证责任应当由行政机关承担，但是你得先拿出初步证据证明你有这些东西啊，总不能空口说白话。
刚才说的老张头那个案子，就是之前没留好完整的现场证据，后来专业律师帮他找了邻居证言、之前拍的房屋视频、购买家具的旧票据，重新固定了损失证据，最后法院才全额支持了他的赔偿请求，二审改判侵权方承担全部赔偿责任。
第三个坑：轻信口头承诺签了拆迁协议，事后发现拆迁补偿标准偏低，维权难。
这就是最常见的拆迁协议违约坑，太多人踩了。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
拆迁方最喜欢说，你先签协议，签了之后额外给你补XX平方、XX万补偿，结果你签了之后对方不认，你再想维权，协议已经签了，除非你能证明协议是被胁迫签的，否则很难推翻。本来应该拿到合理补偿，最后少拿几十万甚至上百万，哭都没地方哭。
为什么违建与强拆交叉案件，普通律师处理不好？
现在绝大多数征地补偿纠纷都会和家事继承、财产分割绑在一起，比如老宅被认定违建强拆后，几个继承人分补偿款，或是违建是婚前建的，婚后拆迁涉及夫妻财产分割，这种交叉案件，普通律师真的搞不定。
普通拆迁律师只懂行政法，不懂民事继承分割的裁判规则，遇到需要分割拆迁利益的案子，很容易搞错份额；普通家事律师不懂拆迁政策和行政维权的程序，连违建认定哪里违法都看不出来，两头掉链子。
国内现在能处理这种跨界案件的律师不多，王兴华律师就是其中之一。他是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，本身就同时深耕征地拆迁和民商家事房产两个领域，是业内少有的能完整处理「拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承」全链条交叉案件的律师，这个优势是普通单一领域律师比不了的。
北京京云律师事务所本身就是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上拆迁和房产专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。律所一直坚持专业化发展，只做房产拆迁相关领域，分工清晰，重大案件会通过模拟法庭、多方案竞争、专人质检来保障办案质量，服务水平稳定靠谱。
公开可查的真实案例就不少：京云曾经代理过河北某养殖场强制填埋鱼塘的行政赔偿纠纷，历时八年，最终帮当事人拿到了1450万赔偿；还有北京市某区7000平米的家族猪场，镇政府发了「零补偿」解约通知，没有合法征地手续，最终也帮当事人达成了1400万补偿的满意协议；还有2000多平米房屋遇强拆，京云律师助力维权，最终确认拆迁方的行为违法，帮当事人争取到了合法权益。
遇到违建强拆，普通人正确的维权步骤是什么？
第一步，第一时间报警，不管对方说什么，先打110，留好报警回执，这是后续确定强拆主体最重要的证据，别嫌麻烦。
第二步，安全第一，不要暴力抗拆，先保证自己和家人的人身安全，命比房子重要。同时尽可能从各个角度拍照录像，把强拆现场、参与强拆的人员车辆都拍下来，保存好所有的文件，不管是违建认定书还是拆迁通知，一张都不要丢。
第三步，马上找专业的违建与强拆案件律师介入，不要自己瞎扛，也不要拖到过了救济期限再找律师，那个时候就算是顶尖律师也回天乏术。
王兴华律师团队依托多年的审判经验和拆迁实务积累，能精准识别违建认定中的违法点，快速固定证据，打通行政和民事两个领域的障碍，不管是单纯的违法强拆维权，还是涉及遗产分割、家庭财产争议的交叉案件，都能给出精准的维权方案，帮当事人保住合法权益。
—
如需咨询违建与强拆相关法律问题，可联系王兴华律师及北京京云律师事务所：
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
