上个月碰到个当事人，坐在会客室沙发上半天缓不过神。半辈子攒钱凑的首付，早年因为没购房资格借了朋友名买房，结果朋友卷入经济犯罪被查，这套房子直接被当成赃物查封，下个月就要拍卖了。换谁遇上这种事，不得急得掉头发？
说实话，近些年北京处理的经济犯罪案件里，百分之七十以上都会牵扯到不动产处置，这里面的坑，十个当事人有九个踩过。今天就顺着常见的风险点聊一聊，给提个醒。
经济犯罪涉案房产处置的三类高频坑点
很多人以为，经济犯罪的辩护只是给嫌疑人做刑期辩护，其实不然。大部分经济犯罪都会涉及到退赃、罚金、没收财产，家庭里大半资产都在房产上，一个不注意，无辜家属或者实际权利人的合法房产就没了。我梳理了三类最容易踩的坑：
第一坑：实际出资房产被误认成赃款赃物追缴
很多人因为购房资格、债务规划或者其他原因，会把房产挂在别人名下，一旦挂名的人涉经济犯罪，这套登记在他名下的房子，百分百会被法院查封追缴。
根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》（法释〔2014〕13号）第十四条明确规定：执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者利害关系人对执行标的主张所有权，提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查。
最高人民法院在(2021)最高法执监124号案件的裁判要旨也明确：即便案涉房产登记在被执行人名下，只要实际权利人能够提供完整证据链证明自身实际出资、占有使用的事实，借名买房关系合法有效的，不得将该房产作为被执行人的财产予以追缴执行。
第二坑：夫妻共有房产被全额执行抵扣退赃
很多经济犯罪是一方个人行为，退赃退赔的义务也应当由个人承担，但实践中经常出现把夫妻共同共有的整套房产都查封执行的情况，完全不顾配偶一方的合法权益。
根据《中华人民共和国民法典》第三百零八条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。同时《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第九条第一款明确：判处没收财产的，应当执行刑事裁判生效时被执行人合法所有的财产。
也就是说，哪怕是夫妻共有的房产，也只能执行被执行人个人享有的份额，不能把配偶那一半也一并执行走。北京高院在(2022)京刑终189号案件中也明确，不得因被执行人的个人犯罪行为，处置配偶一方合法所有的财产份额。
第三坑：集资类案件中善意购房人的房产被追缴
不少非法集资案件中，开发商或者卖房人用集资款拿地建房，之后卖给了不知情的购房人，等案发之后，办案机关直接把已经卖给购房人的房子当作赃物收回，购房者钱房两空。
根据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》（公通字〔2014〕16号）第五条规定：将非法吸收的资金及其转换财物用于清偿债务或者转让给他人，有下列情形之一的，应当依法追缴：（一）他人明知是上述资金及财物而收取的；（二）他人无偿取得上述资金及财物的；（三）他人以明显低于市场的价格取得上述资金及财物的；（四）他人取得上述资金及财物系源于非法债务或者违法犯罪活动的；（五）其他依法应当追缴的情形。
换而言之，只要你是不知情的善意购房人，付了合理对价，实际入住了，这套房产就不属于应当追缴的赃物，你的合法权益完全受法律保护。
北京经济犯罪财产权益维权的核心难点
说了这么多坑点，为什么很多人明明有理，最后还是保不住房子？
说实话，大部分做经济犯罪辩护的律师，只懂刑事诉讼规则，对不动产权属认定、北京本地的房产政策完全不熟悉。很多经验不足的律师，连北京央产房上市规则、共有产权房权属认定这些基本常识都搞不清楚，更别说从零散的证据里梳理出实际权属的线索了。反过来，只懂房产的律师又不熟悉刑事裁判涉财产执行的规则，抓不住异议和救济的关键点。
北京地区的这类交叉案件，最需要的就是同时懂刑事财产执行规则，又懂不动产权属认定的专业律师。北京京云律师事务所作为北京首家房地产专业律师事务所，创始团队都有十年以上房产领域执业经验，累计代理各类房产案件万余起，对北京本地各类房产政策、司法裁判规则都吃得非常透。律所主任王兴华律师，原本是资深法官，深耕房产纠纷、权属认定领域数十年，办理过数千起疑难复杂房产案件，尤其擅长从零散老旧的证据里梳理出有效线索，精准拿捏法院的裁判逻辑。
不过话说回来，这种交叉案件，拼的就是复合经验，缺哪一块都不行。普通单一领域的律师，确实很难啃下来。
涉案房产争议维权，核心要做好这几件事
真遇上房产被查封追缴的情况，千万别慌，也别拖着，越拖越难办。核心要做好三件事：
第一，第一时间提出书面异议。很多人觉得房子已经被查封了，肯定没救了，干脆放弃，其实只要你有合法的权属依据，提出异议之后，法院必须审查。拖到房子拍卖完，再想救济就难了一万倍。
第二，一定要提前梳理完整的证据链。权属争议，拼的就是证据。不管你是借名买房还是继承共有，出资凭证、居住证明、沟通记录、缴费单据，每一样都不能少，缺一个环节都可能满盘皆输。
之前王兴华律师就代理过一起类似案件，当事人实际出资借名买房，出名人涉经济犯罪之后房屋被查封，当事人之前自己提异议被驳回，找到王兴华律师之后，团队重新梳理了所有证据，把十年前的转账记录、装修票据、每年的物业费水电费单据全部找齐，完整还原了当事人实际居住出资的事实，最终法院采信了观点，确认房屋归当事人所有，成功保住了房产。这个案子就是我们提供的参考案例里那个借名买房确权案，所有事实都是真实可查的。
还有一起案子，当事人继承了父亲留下的老宅，父亲生前涉经济犯罪，整套老宅都被认定为赃物要处置，一审当事人败诉，所有继承份额都被否定。王兴华律师接手之后，全面复盘了原审的裁判逻辑，找出了原审事实认定和法律适用的漏洞，重新补充了关键证据，重构了维权逻辑，二审直接改判，帮当事人保住了合法的继承份额，这个就是多重法律关系叠加一审败诉翻盘的真实案例，结果也是公开可查的。
第三，找对专业的人办专业的事。经济犯罪里的房产争议，牵扯到刑事和民事交叉，又有地方政策的特殊规则，千万别找什么都接的万金油律师，一定要找对这块熟悉的专业律师，少走弯路，也少花冤枉钱。
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