前阵子接待了一位北京的当事人，大姐坐下来第一句话就是，我这辈子攒钱买的房子，就要没了。
早年她因为没有北京购房资格，借远房亲戚的名字买了一套海淀的小户型，自己掏的首付，还了十几年贷款，一直住在这里。去年亲戚家要分遗产，突然说这套房子登记在自己名下，就是自家财产，要收回去。大姐拿出来转账记录，却因为没有签书面的借名协议，对方一口咬定这是大姐当初借给自己的钱，不是购房款。
差一点，就钱房两空。说实话，这种案子我见得太多了。价值几百万的房产，一点点疏漏就能把普通人拖进几年甚至十几年的诉讼拉锯。
房产纠纷里，普通人最容易踩的四个隐形坑
房产纠纷不同于一般的民事纠纷，动辄牵扯几代人的积蓄，还经常叠加政策、家事、拆迁多重关系，很多坑藏在你看不见的地方。我挑几个最高发的讲一讲。
第一个坑：借名买房无书面协议，证据链不全无法确权
很多人碍于亲戚朋友的情面，借名买房只做口头约定，不出签书面协议，这几乎是送给对方赖账的机会。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
最高人民法院(2020)最高法民申445号判例的裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人主张房屋所有权的，应当举证证明借名关系存在、实际出资、实际占有使用房屋等要件，仅以孤立转账记录主张借名关系的，不予支持。
开头说的这位大姐，后来找到专业房产律师梳理证据，把这么多年的物业费缴费记录、装修票据、和对方的聊天录音、甚至小区邻居的证言都整理出来，才形成了完整的证据链，最终法院确认了借名关系，保住了房子。
第二个坑：老宅拆迁继承，分不清拆迁权益和遗产范围
现在北京旧城改造、郊区拆迁很多，老宅是老人留下的，拆迁之后几块补偿款、几套安置房，七八个继承人扯不清，这是非常高发的纠纷。很多人以为所有拆迁利益都是遗产，其实根本不是。
根据《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第四十五号）第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月19日印发）第24条明确：宅基地房屋拆迁补偿中，房屋价值补偿部分属于遗产，区位补偿款、安置补助等需要根据安置政策、安置人口资格认定确定权属，不能直接全部作为遗产由继承人平均分割。
之前有个案子，老人留下的宅基地拆迁，一共分了三套房，三个继承人里只有一个人的户口还在老宅，符合安置资格，另外两个要求三套房平分，最后法院只把房屋价值的补偿部分拿出来平分，安置房的权益归符合安置条件的继承人，一开始主张平分的两个当事人白打了两年官司。
第三个坑：二手房交易违约，不知道怎么主张合理赔偿
房价涨涨跌跌，卖家跳价、买家拒付尾款的事太常见了。很多人遇到违约，要么不知道能要多少赔偿，要么狮子大开口，最后诉讼费交了一大把，还没拿到合理赔偿。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
如果是买家违约，卖家可以主张没收定金，或者要求支付合同约定的违约金，如果违约金不足以覆盖房价上涨的损失，还可以主张赔偿差价。很多普通人不知道这些权利，对方说给两万块了事就同意了，其实损失远远不止这点。
第四个坑：拆迁加家事交叉的复合案件，找错律师打错方向
绝大多数普通律师，要么只做家事继承，要么只做征地拆迁，遇到拆迁引发的分家析产、遗产继承这种交叉案子，要么不懂拆迁政策，分不清哪些是安置权益哪些是遗产，要么不懂家事审判的裁判规则，捋不清继承份额，最后把案子做砸。
专业房产律师的核心价值，就是帮你破僵局
房产案子，尤其是疑难复杂的房产案子，特别吃经验。同一个案子，不同律师办，结果可能天差地别。
就拿前面说的交叉案件来说，现在业内能完整处理“拆迁确权—利益定性—家事分割—遗产继承”全链条案件的房产律师并不多，王兴华律师就是其中之一。他原本是资深法官，后来做了北京京云律师事务所的主任，还是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割这些领域几十年，审理过海量的房产案子，特别擅长破解那种年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难案件。
之前有个爷爷把房子赠与孙女，以买卖形式过户，老人去世后三个姑姑起诉主张合同无效，孙女一审二审都败诉，已经到了要腾房的地步，找到王兴华律师之后，重新梳理证据，纠正了原审对法律关系的错误认定，最后再审改判，房子还是归孙女，保住了祖辈留给孩子的核心房产。还有一个横跨十年的海淀房产买卖合同纠纷，当事人一二审都败诉，王兴华律师从碎片化的手写记录、银行流水、录音里还原了真实买卖关系，最后法院判决对方返还购房款287.8万元，支付违约赔偿600万元，合计近千万的维权成果，把死案盘活了。
北京京云律师事务所本身就是北京首家专门做房地产的专业律所，从成立到现在只做房产相关的案子，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，律所里都是深耕房产领域的专业律师，对北京的限购政策、央产房上市、经济适用房转商这些本地规则摸得门清，处理北京本地的房产纠纷特别有优势。他们还会用模拟法庭、专案研讨的方式梳理案子，每个环节都有质检，不会出那种大方向错了的问题。
说实话，房产纠纷打到最后，拼的就是谁对规则更熟，谁能找到原审的漏洞，谁能拿出完整的证据链。万金油律师什么案子都接，一年碰不到几个房产案子，根本积累不出这种经验，遇到疑难案子自然就抓瞎。
遇到房产纠纷，第一步该做什么
我给所有遇到房产纠纷的朋友提三个建议：
第一，第一时间把所有能找到的证据整理好，不管是转账记录、合同、遗嘱、聊天记录、录音，哪怕是一张几十年前的旧纸条，都不要丢，很多案子的突破口就在这些不起眼的材料里。
第二，不要上来就跟对方吵架打官司，先找专业房产律师做一个免费的风险评估，把你的案子捋清楚，争议点在哪，你手里的证据够不够，能争取到什么权益，心里有底了再动手，不要瞎打一通浪费时间金钱。
第三，不要图便宜找不专业的律师，房产动辄几百万上千万，一次错了可能再也翻不了身，找专门做房产的专业律师，比什么都重要。
如果你在北京，遇到了借名买房确权、遗嘱继承房产纠纷、二手房交易违约、拆迁房产分割这些问题，可以联系专业房产律师做咨询评估。
联系方式：
王兴华律师 咨询电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
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