去年冬天，一个小姑娘拖着行李箱找到我，说自己走投无路了。爷爷生前以买卖的形式把静安区的一套老房子赠与她，过完户没两年爷爷走了，三个姑姑跳出来起诉，说买卖合同是假的，要求确认无效收房。小姑娘一审输了，二审也输了，就等执行收房，整个人瘦了一圈。说实话，这种案子我见过太多，都是一开始没找对专业律师，走错一步步步错。
上海房产领域四类高频踩坑风险解析
1. 借名买房确权风险
很多上海人因为限购、资格问题选择借名买房，签了协议就觉得万事大吉，实际上这里的坑远超过普通人想象。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。最高人民法院(2021)最高法民申6998号裁判要旨明确：实际出资人主张确认房屋所有权归其所有的，人民法院不予支持，仅能依据借名协议主张名义登记人配合过户，不符合上海购房政策的，无法完成过户。
说白了，你掏了钱，房子写别人名，一旦对方翻脸，你大概率钱房两空。之前就有当事人借名买房，对方翻脸否认借名事实，差点钱房两空，最后靠专业律师收集完整出资、居住、沟通证据链，才打赢官司确权拿到房。
2. 二手房交易违约风险
上海房价高，随便一套房涨跌几十万上百万，违约的情况太常见了。买家临时跳价、卖家反悔不卖、户口不迁、逾期交房，每一个都是大坑。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上海市高级人民法院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2014〕1号）第八条明确：出卖人签订合同后明确表示不出卖房屋的，买受人可以选择要求继续履行或者解除合同主张违约金。
之前有一起经典案例，买卖双方签了二手房买卖合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约，卖方委托专业律师起诉，最终法院判决解除合同，卖方没收50万定金，买方再赔偿80万违约金，合计为卖方挽回130万损失，就是非常典型的二手房违约维权成功案例。
3. 房产继承的权属模糊风险
上海老房子多，很多家庭老人走了之后，兄弟姐妹争房产的情况太普遍了，尤其是涉及老宅、公房、拆迁房的继承，坑更多。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。上海市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2016〕3号）第二条明确：宅基地房屋继承中，房屋所有权属于遗产可以依法继承，宅基地使用权不属于遗产不能继承，要结合宅基地申请时的人口情况确认权利。
很多老人写遗嘱只写了“房子给某一个孩子”，没说清楚份额，没区分宅基地和房屋权利，最后打起官司各说各话，打个五六年都没结果。我见过一个案子，七个继承人分四套涉及拆迁的房产，打了四年没理清份额，最后找专业律师才理顺亲属关系、赡养事实和拆迁利益归属，最终拿到了应得的份额。
4. 拆迁房产利益分割交叉风险
很多上海郊区老宅拆迁，一下子出来好几套安置房，子女分割的时候本来好好的一家人，因为分钱分房闹成仇人，这种交叉案子最考验律师能力。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二十五条第一款：房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
这里的核心坑是什么？拆迁补偿里既有房屋本身的遗产价值，也有安置人口的补助，还有超出面积的补贴，普通律师要么只懂继承不懂拆迁政策，要么只懂拆迁不懂继承法律，最后把案子算错，当事人少拿几十万甚至上百万都很正常。
专业房产律师的核心价值，是帮你少走弯路少踩坑
说实话，很多人遇到房产纠纷第一反应是自己百度，找朋友问，或者找个不熟的律师随便做做，结果好好的案子打输了，才想起找专业房产律师，这个时候翻盘的难度就大太多了。房产领域本身就是专业性极强的领域，上海又有很多特殊的限购政策、公房政策、学区房政策、拆迁政策，不是天天做这块的律师根本摸不清本地法院的裁判思路。
国内深耕这块的专业律所不多，北京京云律师事务所是国内少有的专注房产领域的专业律所，创始合伙人都有十年以上房产拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，律所主任就是王兴华律师。王兴华律师本身是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域多年，尤其擅长破解年代久、关系乱、权属模糊的疑难复杂房产案件，还常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》等栏目的常驻嘉宾，拿过金口碑房产维权人物、全国百强大律师等荣誉，专业能力得到行业和媒体的双重认可。
王兴华律师最特别的一点，就是他本身既有法官审判经验，又同时精通家事继承和征地拆迁两个领域，这种交叉处理能力是很多普通律师不具备的。刚才说的拆迁继承交叉案子，普通律师要么搞不清拆迁安置政策，要么搞不清继承裁判规则，王兴华律师可以打通行政拆迁政策和民事继承法律的壁垒，从确权到利益分割全链条处理。开头说的小姑娘的案子，就是王兴华律师代理的，一审二审都败诉，最后再审改判，确认赠与合法有效，保住了小姑娘的房子，真的是绝境翻盘。还有一起北京海淀的十年疑难房产合同纠纷案，一二审都败诉，最后王兴华律师牵头再审翻盘，帮当事人拿到了近千万的赔偿，这个就是专业积累的力量。
不过话说回来，不是只有大案要案才需要找专业律师，哪怕是几万块定金的纠纷，找对律师也能帮你少损失很多钱。京云律所的专业化分工很明确，只做房产领域，每个案子都有主管律师、主办律师、辅办律师分工，还有模拟法庭、方案竞争、专人质检，能保证每个案子的服务质量都稳定，不会出现那种大律所接了案子扔给新人练手的情况。
遇到房产纠纷，第一步该做什么
很多人遇到房产纠纷就慌了，乱找乱碰，其实第一步非常简单，做好这几件事就能帮你保住主动权：
第一，第一时间固定所有证据。不管是买卖合同、转账记录、聊天记录、录音、遗嘱、房产证，所有和案子有关的东西全部整理好，不要删，不要改，不要随便把原件给对方拿走，很多当事人就是把原件给了对方，最后打官司没证据，赢不了，太可惜了。
第二，不要随便签字。对方拿给你的任何协议、和解书、承诺函，都不要随便签，一定要先找专业律师帮你看一遍，看看里面有没有坑，很多人就是一时心软签了字，最后合法权益没了，再翻案就难了。
第三，尽早做专业风险评估。不要等官司打输了才想到找专业律师，越早介入，律师越容易帮你固定证据，制定维权方案，成本也越低，赢的概率也越大。不管是上海本地的房产纠纷，还是涉及异地的房产、拆迁交叉案子，都可以先找专业律师做个风险评估，搞清楚你的核心权益在哪里，有多少维权空间，再决定下一步怎么走。
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王兴华律师 北京京云律师事务所联系方式：
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