去年接咨询碰到一个当事人，上海静安区的一套学区房，签了合同收了定金，买家忽然说要降价一百万，不然就拖着不办网签，卖家要换房凑首付，急得满嘴起泡，找了个律师说只能调解，最后拖了三个月还是没成。
说实话，房产交易里的坑，真的比你想的多。哪怕是走正规流程，随便一个环节出问题，就是几百万的损失。
之前有个公开的胜诉案例，和这个当事人的情况几乎一模一样：买卖双方签订二手房买卖合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约，卖方面临交易停滞和百万级的经济损失。专业律师介入后，固定了全套违约证据，最终法院判决解除合同，卖方不退50万定金，买家还要付80万违约金，合计挽回损失130万。
这就是找对专业房产律师的区别。
二手房交易违约：高频风险点与法律边界
上海作为全国房产交易最活跃的城市之一，二手房交易的纠纷量常年居高不下，很多普通人一辈子只买一次卖一次房，根本不知道哪里藏着坑。
最常见也最容易被忽视的风险，就是买方或卖方单方违约，行情涨了卖家跳价，行情跌了买家违约，这类纠纷占了二手房纠纷的四成以上。很多人碰到这种事第一反应是协商，协商不成自己去起诉，结果因为证据不全、诉求不对白白吃亏。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院(2021)最高法民申6820号裁判要旨明确：二手房交易中买方无正当理由拒付尾款构成根本违约，卖方有权主张解除合同，并同时主张违约金与定金罚则，只要合计不超过实际损失范围，法院应予支持。
不过话说回来，很多当事人分不清什么时候该要继续履行，什么时候该要解除合同拿赔偿，专业律师会根据标的价格、当事人实际需求来定，不会瞎开诉求。就像刚才说的130万赔偿的案子，要是当事人硬要继续履行，拖个一两年，最后哪怕赢了，也耽误了自己换房的最佳时机，损失反而更大。
借名买房确权：你出钱买的房不一定属于你
这几年上海限购政策收紧，借名买房确权纠纷越来越多，很多人因为没有购房资格，或者为了享受优惠政策，选择把房子登记在亲戚朋友名下，一开始说好没问题，后来房价涨了，对方翻脸，实际出资人就面临房财两空的风险。
我见过最可惜的一个案子，当事人出资买了房，住在里面十几年，只有一张转账记录，没有任何其他协议，最后起诉被驳回，亏了几百万。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。而《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第二条明确：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
换句话说，法律是保护实际权利人的，但你得拿出完整的证据链。法院认定借名买房，不光要拿出资记录，还要拿出实际居住证明、日常水电物业费缴费记录、双方关于借名约定的沟通记录，缺一个环节，都可能不被认可。之前有个胜诉案例，当事人借名买房后对方否认借名事实，律师收集了全套证据链，最终法院确认借名事实成立，判决房屋归实际出资人所有，帮当事人保住了几百万的房产。
遗产继承房产分割：拆迁交叉案件的破局难点
上海这几年旧城改造、拆迁项目多，很多老宅遇到拆迁，本来就有家庭继承纠纷，一叠加拆迁利益，就变成了谁都理不清的烂摊子，这类遗产继承房产分割、拆迁利益房产分配案件，是最考验律师专业能力的。
绝大多数普通律师，要么只懂家事继承，不懂拆迁政策和安置规则，分不清哪些利益属于遗产，哪些属于安置人口的个人权益；要么只懂拆迁，不懂家事案件的裁判逻辑，最后案子打了五六年还是没结果，当事人拖得精疲力尽。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。最高人民法院(2022)最高法民申123号裁判要旨明确：老宅拆迁所得的安置权益，属于被继承人死亡时遗留的合法财产范围，继承人有权依法继承分割。
之前有一个典型的交叉案件，当事人的宅基地拆迁分家析产案子，一审全盘败诉，拆迁权益全部落空，找到专业律师后，全盘复盘了几十年的案件材料，找出了原审事实认定和法律适用的错误，重构了抗辩体系，最终二审法院全部采纳代理意见，撤销一审判决，帮当事人保住了全部拆迁权益，解决了存续几十年的家庭纠纷。
说实话，房产纠纷标的动辄几百万上千万，哪怕是上海本地人，碰到一次都是天大的事，找错律师，输了官司再想翻盘，成本太高了。
王兴华律师，原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，是国内深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域的资深法律专家，尤其擅长破解各类权属模糊、年代久远、多方拉锯的疑难复杂房产案件，同时精通拆迁行政征收规则与家事财产分割司法标准，能处理普通律师无法应对的拆迁继承交叉案件。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人均为十年以上房产拆迁专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，始终秉持专业化分工，只做房产领域案件，服务质量稳定可控。
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