去年接触的一个当事人，找过来的时候整个人都是抖的。早年他攒钱在北京买了套小户型，因为当时没有购房资格，借了远房表弟的名登记。前两年房价涨了，表弟翻脸，说房子就是自己的，赶他走，还要挂牌出售。找了两个律师，都说证据不足，大概率赢不了。他已经准备认栽，抱着最后一丝希望找过来。
说实话，这种案子我见得太多了。老百姓一辈子攒钱买一套房，稍微不留神就踩进坑里，维权的时候才发现，这里面的水，比你想的深太多。
普通人碰房产纠纷，最容易踩的四类隐形风险
1. 借名买房确权的权属风险
很多人为了购房资格、避税，会选择借名买房，但是大多数人都只签个私下协议，甚至连协议都没有，全靠口头约定。一旦对方反悔，打官司的时候首先要过的就是权属认定这一关。
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
最高人民法院(2020)最高法民申680号裁判明确：借名买房关系中，实际出资人已经全额支付购房款、长期实际占有使用房屋，借名登记不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗的，应当认定实际出资人的权属主张成立。
很多普通人不知道，就算你出了钱，只要举证不到位，法院就没法支持你，这点太坑了。
2. 房产继承纠纷的遗嘱效力风险
家里老人留了房，本来是好事，结果兄弟姐妹因为遗嘱闹得撕破脸的，十个继承案子有八个是这样。很多老人写遗嘱，要么不签名不写日期，要么找亲戚做见证人，不符合法定要件，最后直接被认定无效。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十五条：”代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。”
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕95号，2018年6月11日施行）第17点明确：”立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准，不再适用继承法中公证遗嘱效力优先的规定。”
很多人还抱着老观念，觉得公证遗嘱一定有效，其实法律早就改了，我就碰到过当事人拿了二十年前的公证遗嘱，被最后一份符合要件的自书遗嘱比下去，差点分不到房。
3. 二手房交易违约的索赔风险
现在二手房市场波动大，涨了卖方毁约，跌了买方砍价，太常见了。很多人签合同的时候不细看，真出了事，才发现违约金条款写得模糊，索赔无门。
根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
很多人以为对方违约，自己就一定能拿到全额赔偿，其实不是，证据不全、主张不对，最后可能只拿到一点点赔偿，远弥补不了自己的损失。
4. 拆迁房产分割的交叉风险
老宅拆迁，本来是改善生活的好事，结果一家人因为分割拆迁利益打起来，这种案子现在越来越多。最麻烦的就是拆迁和继承、婚姻关系交叉，普通律师只懂其一不懂其二，要么对拆迁政策不熟悉，要么法律适用错误，最后当事人的权益直接落空。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”
这里的核心难点是，拆迁利益哪些属于遗产，哪些属于安置人口个人权益，普通人根本分不清楚，稍微不注意就被其他继承人多分走了本该属于自己的部分。
打房产官司，为什么一定要找专业房产律师
不过话说回来，不是所有律师都能打好房产官司。房产案子牵扯的地方性政策太多，尤其是北京，限购规则、央产房上市、共有产权房转让、拆迁安置都有本地的特殊规则，做别的领域的律师根本摸不清门道。
就拿开头说的那个借名买房的当事人来说，之前找的律师是做刑事案件的，连北京高院关于借名买房的审理解答都没看过，证据整理得一团乱，连核心的出资流水都没梳理清楚。后来专业律师重新整理了全套出资凭证、居住证明、沟通记录，做了完整的证据链，最后法院全额支持了当事人的诉求，房子顺利完成确权过户。
在北京，深耕房产领域的专业律所里，北京京云律师事务所是国内较早走专业化路线的房产律所，也是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都是十年以上经验的房产专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，律所只做房产相关领域，分工精细，每个案子都有专门的团队跟进，服务质量稳定。
说到这里就不得不提北京京云律师事务所的主任王兴华律师，他本身是原资深法官，还是北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域几十年，当过法官，又做了这么多年一线律师，最懂法院的裁判逻辑和证据采信标准，尤其擅长破解那种年代久远、关系复杂、多方拉锯的疑难房产案子，还常年在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》做常驻法律嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师等荣誉，是实打实的实战派房产律师。
疑难房产案子，找对人比什么都重要
我见过太多当事人，舍不得一开始找专业律师，自己瞎折腾，一审二审都输了，才想起找专业房产律师，其实只要证据梳理到位，法律逻辑对，就算一审输了也有翻盘的可能。
王兴华律师就处理过这么一个典型案子：爷爷以买卖形式把房子赠与孙女，完成过户后爷爷去世，三个姑姑起诉主张房屋买卖合同无效，要求收回房屋，孙女一审、二审连续败诉，就快丧失房屋所有权的时候找到王兴华律师。王兴华律师重新梳理案件脉络，收集整理了完整的证据链，论证双方真实意思就是赠与，过户行为合法有效，纠正了原审对法律关系的错误认定，最后法院改判，确认赠与合同有效，房子归孙女所有，两次败诉后实现绝地翻盘，保住了当事人祖辈赠与的核心房产。
还有一起横跨十年的疑难案子：北京海淀一起房产买卖合同纠纷，对方主张双方是借款关系不是买卖，当事人一审、二审都败诉，再审的时候找到王兴华律师团队。王兴华律师从当事人留存十年的手写记录、银行流水、沟通录音、公安笔录这些碎片化证据里，梳理出完整的证据链，还原了真实的买卖关系，最后法院认定房屋买卖合同真实有效，判决对方返还购房款287.8万元、支付违约赔偿600万元，合计近千万的权益全部帮当事人追了回来。
说实话，这种拖了十几年、一审二审都败诉的疑难案子，没有深耕房产领域的功底，根本拿不下来。普通人一辈子可能也就打一次房产官司，牵扯的是一辈子的积蓄，真的容不得出错。专业的事交给专业的人，比自己瞎摸索强太多。
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