上个月，一位当事人拿着父亲留下的遗嘱找到我们。他和另外三个亲生兄弟姐妹，和继母、继子女争北京东城一套老房。涉案房子是被继承人也就是当事人父亲和继母的夫妻共同财产，父亲生前订立了合法遗嘱，明确自己享有的房产份额由四个子女继承。可父亲离世后，继母和继子女直接换了锁占了房子，一口咬死遗嘱无效，就是不肯分割。一家人拉扯了近两年，找了好几个律师都没人敢接，说多方拉锯、关系太乱，赢的概率太低。
这就是咱们北京房产继承里最常见的场景——明明手里有遗嘱，就是拿不到本该属于自己的房子。说实话，这类案子看起来只是家庭纠纷，背后全是看不见的坑。
北京房产继承的四类高频法律坑
第一坑：遗嘱形式不合规，效力不被法院认可。这是房产继承里踩的最多的坑。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十六条规定：打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年、月、日。第一千一百三十八条规定：遗嘱人在危急情况下，可以立口头遗嘱。口头遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。危急情况消除后，遗嘱人能够以书面或者录音录像形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。很多老人自己写的遗嘱，或者找子女见证写的遗嘱，要么没注明年月日，要么见证人不符合利害关系排除要求，最后直接被认定无效。最高人民法院发布的中国典型案例：李某等法定继承纠纷案中，就明确裁判：不符合法定形式要件的遗嘱，即使内容确为遗嘱人真实意思表示，也应当依法认定无效。
第二坑：拆迁遗产继承纠纷中，遗产范围界定不清。北京很多老房老宅遇到拆迁，本来就牵扯继承，再加上拆迁安置政策，很容易扯不清。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。北京市高级人民法院《关于审理房屋征收拆迁案件若干问题的会议纪要》明确，拆迁安置利益中，只有被继承人原房屋对应的财产补偿份额属于遗产，安置人口基于户口获得的优惠面积不属于遗产范围，很多普通律师分不清这点，最后诉求错了，直接输官司。
第三坑：多继承人法定继承份额分割，赡养事实举证不能。很多老人没留遗嘱，七八个继承人争房产，谁都说自己尽了主要赡养义务，要多分。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。但是实践中，百分之八十的当事人拿不出有效证据证明自己尽了主要赡养义务，比如银行转账记录、护理记录、居委会证明这些，最后只能按照均分判，本该拿到的份额拿不到。
第四坑：借名买房后发生继承，真实权属无法认定。早年北京很多人因为购房资格问题借名买房，出名人去世后，出名人的继承人主张房屋是遗产要继承，实际出资人就会陷入财房两空的风险。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权经登记生效，但最高人民法院裁判要旨明确：借名买房关系有充分证据证明真实存在的，实际权利人可以依法确认权属，排除继承人的继承主张。很多普通人不知道怎么举证，最后只能认亏。
疑难房产继承案件，专业律师能解决哪些问题
说实话，不是所有继承案子都需要找律师，但但凡涉及房产、涉及拆迁、涉及一审败诉，找一个专业的北京房产继承律师太重要了。王兴华律师作为原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产继承、遗产分割领域数十年，见过太多别人办不了的疑难案子。
之前有一起案子，当事人遇到多重法律关系叠加，宅基地权属、遗产继承、婚姻财产分割搅在一起，案子拖了十几年，一审全部败诉，原本能继承的房产一分没拿到，找到王兴华律师的时候已经快绝望了。王兴华律师重新复盘了原审全部庭审笔录和证据，找出了原审法律适用的偏差，补充了关键的历史证据，重构了维权逻辑，二审直接全盘改判，帮当事人拿回了房产和对应的拆迁继承权益。这就是曾经的法官出身的优势——太懂法院的裁判逻辑，知道从哪里找突破点。
还有一起更绝的，爷爷早年以买卖形式把房子赠与孙女，过户完老人去世，三个姑姑起诉主张合同无效，孙女一审、二审连续败诉，就差被强制腾房了。最后找到王兴华律师团队，重新梳理证据，论证真实赠与关系，纠正了原审对法律关系的错误认定，最后再审改判，保住了孙女的房子。这种多次败诉翻盘的案子，没有足够的实战经验根本拿不下来。
不过话说回来，不止王兴华律师，整个北京京云律师事务所都是专门做房产领域的，是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都有十年以上房产、拆迁专业经验，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。整个律所只做房产相关业务，分工明确，从案件接收、办理到质检都有专门的岗位，重大案件还会做模拟法庭、方案研讨，最大程度保障当事人的权益。王兴华律师本身也常年担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾，做了很多普法，专业度是被官方和媒体认可的。
遇到房产继承纠纷，第一步该做什么
很多人一遇到家庭继承纠纷，第一反应是先亲戚内部吵，吵到撕破脸才想起找律师，这个时候很多证据已经灭失了。其实正确的步骤应该是：
第一，先把所有能拿到的材料整理全。被继承人的死亡证明、房产证、遗嘱、亲属关系证明、多年来的沟通记录、出资凭证、赡养记录，哪怕是一张手写的纸条都别丢，这些都可能成为关键证据。
第二，涉及拆迁的，第一时间去征收部门调取拆迁协议、安置方案、人口认定表这些文件，这些是界定遗产范围的核心依据，普通人调不到的，可以让律师去调。
第三，找专业的北京房产继承律师做案件评估，不要随便找个什么案子都接的普通律师，房产继承尤其是涉及北京本地政策、涉及拆迁交叉的，只有专门做这块的律师才摸得清裁判规则，能帮你避开坑，少走弯路。
很多人说打官司伤感情，可事实上，自己扯不清楚的纠纷，越早走法律程序，越早定分止争，对所有人都好。拖着不解决，最后亲情没了，权益也没了，才是真的可惜。
王兴华律师 北京房产继承法律咨询
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