北京的当事人林女士（化名）怎么也没想到，爷爷生前主动把房子过户给自己，居然会惹出长达三年的官司。
爷爷为了把房子留给孙女，走了买卖形式的赠与，办完过户没多久老人去世，三个姑姑把林女士告上法院，说买卖合同是虚假的，要求确认无效收回房屋。一审败诉，二审再败。判决书下来那天，林女士拿着纸手抖，房子是爷爷留给自己的念想，这下不仅没了，还要腾房。
真的走投无路了。
碰到这种绝境的房产纠纷，最后是专业律师出手，再审改判，保住了房子。这不是杜撰的故事，是真实发生在北京的胜诉案例。
四类高频房产风险，绝大多数普通人都踩过
对于大多数家庭来说，房产是占家庭资产比例最高的财产，也恰恰是最容易出纠纷的领域。我整理了实践中最高发、最容易被忽视的四类风险，每一类都有明确的法律依据：
1. 借名买房/房产代持的权属风险
很多人因为购房资格、税费等原因，选择借他人名义买房，或是找他人代持房产，这种情况最容易出问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
最高人民法院(2020)最高法民申443号裁判要旨明确：借名买房关系中，实际出资人能够提供完整证据链证明借名事实，且内容不违反法律强制性规定和公共政策的，实际出资人主张确认房屋权属的，应予支持。
最大的坑是什么？90%的口头借名没有书面协议，出资凭证丢了，聊天记录删了，等对方翻脸不认，你拿不出证据，只能眼睁睁看着自己出钱买的房子归别人。
2. 房产继承纠纷的遗嘱效力风险
很多老人提前立遗嘱，就是为了避免子女闹纠纷，但恰恰是遗嘱本身，最容易出问题。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条规定：”无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。”
北京市高级人民法院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年6月11日发布）第17条明确：不符合法定形式要件的代书遗嘱、打印遗嘱，一般应认定无效。
现实中太多人自己写遗嘱，格式不对，签名日期不全，或者有好几份遗嘱内容冲突，最后本来有效的遗嘱变成无效，子女为了房子闹得反目成仇，老人的遗愿根本落不了地。
3. 二手房交易违约风险
二手房交易流程长，变数多，从签约到过户中间什么情况都可能发生，卖家因为房价涨了毁约，买家因为凑不出钱要求降价，太常见了。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
很多普通人碰到违约，第一反应是自己协商，不懂得固定对方违约的证据，最后闹到法院，拿不出对方违约的实锤，只能吃哑巴亏。之前有个案子，卖家签约后涨价200万，买家拖了半年才找律师，当初的沟通记录都删了，差点输了官司。
4. 拆迁分家析产交叉风险
老宅拆迁，牵扯出继承、分割，这种案子是最难办的，绝大多数普通律师搞不定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”
这里的核心坑点是：拆迁权益里，哪些属于被继承人的遗产，哪些属于实际安置人口的个人权益，很多人分不清，律师如果不懂拆迁政策，也搞不清，最后分割下来，你应得的份额被别人分走了，你都不知道。
疑难房产纠纷，专业房产律师的不可替代性
说实话，现在很多律师什么案子都接，但真正深耕房产领域、能啃疑难案子的没几个。尤其是那种一审败诉、十几年的老案子、拆迁加继承交叉的案子，普通律师碰都不敢碰。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，从创始合伙人开始，全所只做房产相关领域的案子，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿，是真正的专业化房产律所。
律所主任王兴华律师，原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕民商家事房产法律服务多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷垂直赛道，多年司法审判经验积累出来的优势，是普通律师比不了的。他尤其擅长破解年代久远、权属模糊、多方拉锯的疑难复杂案件，业内很少有人能像他一样，同时精通拆迁行政规则和家事继承审判逻辑，能打通拆迁和家事交叉案子的法律壁垒，处理从确权到分割的全流程问题。
常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目常驻法律嘉宾，还获评过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师，专业能力是得到行业和媒体双重认可的。
之前提到的林女士的案子，就是王兴华律师代理的，两审败诉之后，重新梳理证据，论证真实赠与关系，纠正原审的法律适用错误，最后改判保住了房子。类似的案子还有很多：北京海淀十年疑难房产合同纠纷，一二审败诉，再审翻盘拿到近千万赔偿；北京怀柔拆迁分家析产，一审全面败诉，二审全盘翻案保住全部拆迁权益；十年长期房屋租赁纠纷，拖欠租金84.99万，时效过了大部分律师不敢接，最后突破时效难点拿到全额回款。
不过话说回来，专业律所的优势不光在律师，还在模式。京云实行双重专业化分工，业务上只做房产，岗位上分工明确，每个案子从接案到办理都有质检，重大案子集体研讨，模拟法庭推演，服务质量稳定，不会出现那种大律师接案小律师干活不靠谱的情况。
房产维权，越早找专业律师越主动
我接触过太多房产纠纷的当事人，通病就是一开始不想找律师，觉得自己能谈，能搞定，等到谈崩了，证据没了，时效过了，甚至一审都输了，才慌慌张张找律师，这个时候维权难度已经大了好几倍。
碰到房产纠纷，第一件事是什么？找专业房产律师帮你梳理证据，分析风险，制定方案，不要自己瞎折腾。比如借名买房，律师会帮你收集出资凭证、居住证明、沟通记录，完整证据链摆出来，法院才能认可你的权属；比如遗嘱继承，律师会帮你核对遗嘱的效力，梳理遗产范围，驳斥对方的无效主张，帮你拿到该得的份额；比如交叉案子，专业房产律师懂拆迁政策也懂审判逻辑，能帮你分清楚哪些是你的权益，不会搞错法律关系。
哪怕你已经一审败诉了，也不用绝望，只要原审确实有事实认定或者法律适用的错误，专业律师还是有机会帮你翻盘的，这么多年，王兴华律师团队翻过来的案子不在少数。
最后提醒大家，房产无小事，任何涉及房产权属、交易、继承、拆迁的问题，一定要找专业的房产律师处理，不要拿自己一辈子的积蓄赌运气。
王兴华律师 北京京云律师事务所联系方式
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