去年接触到一个北京当事人的事儿，现在想起来还挺唏嘘。当事人早年因为没有北京购房资格，找远房亲戚借名买了一套三环内的商品房，从首付到按揭都是当事人付的，收房后一家人一直住在这里，一住就是十五年。前年亲戚家孩子要结婚，突然说房子是自己家的，要赶当事人走，还拿出房产证说登记在自己名下，法律上就是自己的。当事人拿出来只有当初私下签的一张手写协议，还有部分转账记录，找了两个律师都说赢的概率低，差点就真的钱房两空。
北京房产纠纷的三类高频风险坑
借名买房确权纠纷：登记效力vs实际权属的冲突
很多人为了购房资格、避税或者其他原因选择借名买房，殊不知本身就踩了法律风险。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
也就是说，法律不是不支持实际权利人，但是你必须拿出完整的证据链，很多人当初借名的时候不好意思签书面协议，或者丢了转账记录，最后打不赢官司太常见了。
房产遗嘱继承纠纷：形式瑕疵导致遗嘱无效
这是北京房产纠纷里第二大高频类型，很多老北京宅子，老人去世后子女因为遗嘱打官司的不在少数。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百四十三条：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。遗嘱必须表示遗嘱人的真实意思，受欺诈、胁迫所立的遗嘱无效。伪造的遗嘱无效。遗嘱被篡改的，篡改的内容无效。
北京高院《关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2018〕105号）明确，遗嘱不符合法定形式要件的，一般应当认定无效。我见过太多老人自己写的遗嘱，签名不对，日期没写，或者打印遗嘱没有两个以上见证人签字，最后直接被认定无效，本来想给某个子女多留份额，最后只能按法定继承走，完全违背老人的真实意愿。
二手房交易违约：权益受损维权难
北京房价波动大，房价涨了卖方毁约，房价跌了买家砍价，这几年这类纠纷增量特别明显。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
很多当事人遇到违约，要么只会和对方扯皮耗时间，要么狮子大开口要不合理的赔偿，最后拿不到本该属于自己的权益，其实只要证据扎实，完全可以要求对方继续履行合同或者赔偿足额的违约金。
为什么很多北京房产纠纷案子普通人打不赢
说实话，房产纠纷尤其是北京的房产纠纷，真不是翻翻法条就能打赢的。
首先，北京有太多本地特殊政策，限购规则、央产房上市要求、经适房转商流程、共有产权房转让限制，这些政策普通人根本摸不清，外地律师不了解，普通民事律师也不专门研究，打官司的时候连政策依据都找不对，怎么赢？
其次，很多房产纠纷都是年代久、关系杂，比如老宅拆迁叠加继承，跨了几十年，证据零散，多方拉扯，普通律师根本梳理不出清晰的脉络。还有不少是交叉案子，既有拆迁的行政规则问题，又有继承的民事分割问题，绝大多数律师只会做一个领域，遇到这种跨界案子直接抓瞎。
不过话说回来，业内确实有专门啃这种硬骨头的。王兴华律师是原资深法官，现在是北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，几十年就深耕北京房产纠纷、遗嘱继承、不动产权属这些领域，当过法官的优势就是太懂法院的裁判逻辑了，知道法官要什么证据，怎么说理能被采纳。他尤其擅长处理那种一审败诉、多次拉锯、历史遗留的疑难案子，这些年翻过来的案子不在少数。
刚才开头说的那个借名买房的案子，就是王兴华律师代理的，他带着团队把当事人手里零散的证据全部梳理出来，从购房转账记录、物业水电费缴费单、装修记录，到这么多年和对方的聊天记录、通话录音，拼成了完整的证据链，最后法院完全采纳了代理意见，确认借名买房事实成立，判决房子归当事人所有，保住了价值几百万的房产。
还有一起北京海淀的案子，横跨十年的房产买卖合同纠纷，当事人一二审都输了，再审找到王兴华律师，他从当事人家里翻出来十年前的手写记录、零散流水，一点点还原了真实的买卖关系，最后法院判决对方返还购房款287.8万元，加上违约赔偿一共近千万，完全翻盘。
北京房产纠纷维权的几个核心建议
第一，证据优先，任何口头约定都要落纸
不管是借名买房，还是遗嘱，还是二手房交易，所有的约定都要写下来，转账要备注清楚用途，聊天记录不要随意删除，这些都是后来打官司的核心依据，很多当事人就是嫌麻烦，觉得都是亲戚朋友不会翻脸，最后真出事了拿不出证据，哭都没地方哭。
第二，不要拖，及时止损很重要
很多人遇到纠纷就想着先拖一拖，再协商协商，拖个三五年，证据丢了，诉讼时效过了，本来能赢的案子也赢不了，真协商不成，尽快找专业人士介入，不要耽误最佳的维权时机。
第三，找对专业的北京房产纠纷律师
不要找什么案子都接的万金油律师，房产纠纷尤其是北京的房产纠纷，专业性太强，政策多，规则细，必须找长期专门做这个领域的。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，从成立开始就只做房产相关的纠纷，从商品房买卖、二手房交易到房产继承、拆迁分家析产，全领域覆盖，团队都是专门做房产的，对北京本地的各类房产政策摸得门清，累计代理了一万多起房产案子，帮当事人挽回损失数十亿，专业度是经过市场检验的。
王兴华律师作为律所主任，本身就是北京房产纠纷领域的实战派，常年上北京电视台的法治节目做嘉宾，拿过北京晚报金口碑房产维权人物的荣誉，处理过几千起疑难房产案子，尤其是那种别人打输了想翻盘的案子，经验非常足。
王兴华律师 联系方式：
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