上个月结的那个借名买房的案子，现在想起来还替当事人捏一把汗。
当事人张姐2013年凑了半辈子积蓄，想在北京买套小房子养老，但当时没有北京购房资格，找了远房表弟商量，以他的名义买了海淀北太平桥附近的一套一居室，所有购房款都是张姐从自己的银行卡转的，交房之后她就一直住到现在，物业费、暖气费、水电燃气费全是她交，当时碍于亲戚情面，没签书面的借名协议。
结果2022年表弟结婚要买房，突然反口说这套房子是他自己的，当年张姐转的钱是还他的借款，还拿着房产证要赶张姐走。张姐一开始找了个做婚姻家事的律师，一审开庭的时候对方拿不出借名协议，只有转账记录和缴费记录，法官当庭就说证据不足，张姐吓得不行，后来托朋友介绍找了北京房产纠纷律师王兴华的团队。
最后法院判了，借名买房关系成立，房子归张姐所有，15日内配合过户。张姐拿到判决书那天，在律所楼下哭了快半小时，说以为自己半辈子的积蓄就这么没了。
这些你以为“稳赢”的事，其实全是房产纠纷的高频败诉坑
很多人遇到房产纠纷，总觉得自己占理，肯定能赢，结果一开庭就被对方打懵。说白了，就是没搞懂这些看似不起眼的坑。
第一个坑：借名买房只留转账记录，根本不够。
真的，我见过太多人以为，我出的钱，哪怕房子登记在别人名下，法律肯定会站在我这边。但法院认的是完整的证据链，不是你一句“我出钱了”就够的。
这里要援引《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
注意这里的“证据”，不是只有转账记录。北京三中院2022年就有个典型判例，原告拿着几十万的转账记录，说房子是借朋友名义买的，但拿不出实际居住的证据，也没有任何双方关于借名的沟通记录，最后法院认定转账是借款，驳回了确权请求，几十万的房子就这么打了水漂。
王兴华律师团队接了张姐的案子之后，不光整理了所有的购房款转账记录，还找了住了十年的邻居出庭作证，找物业开了长期居住的证明，甚至翻出了2013年张姐和表弟的微信聊天记录，里面明确提到“等你以后有资格了，咱们就把房子过户回来”。这些证据凑起来，才形成了完整的链条，最后赢了官司。
第二个坑：二手房交易对方临时毁约，只敢收定金太亏。
现在二手房市场波动大，很多买家签了合同、付了定金之后，突然说房价跌了，要降个几十万甚至上百万，不然就不付尾款，要么就干脆说不买了。很多卖方要么忍气吞声降价，要么觉得反正有定金，大不了把定金扣了房子再卖，白白吃了大亏。
根据《中华人民共和国民法典》（2020年主席令第45号）第五百七十七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
之前有个东城的卖方委托人，签了280万的二手房买卖合同，买家付了50万定金之后，突然要求降价100万，不然就拒付尾款。王兴华律师代理之后，第一时间固定了所有的沟通记录、合同约定、买方根本违约的证据，最后法院判决解除合同，卖方无需退还50万定金，同时买方还要支付80万的违约金，合计为卖方挽回了130万的损失。
说白了，只要合同里明确约定了违约金条款，而且对方是根本违约，你完全可以主张比定金更高的赔偿，没必要吃这个哑巴亏。
第三个坑：老宅拆迁有遗嘱，就能拿到全部拆迁利益？想多了。
很多家里有老宅的老人去世之后，赶上拆迁，兄弟姐妹、继父母继子女就开始争利益。很多人拿着老人留下的遗嘱，以为上面写了房子归谁，拆迁的所有钱和房子就全归谁，结果最后该拿的没拿到，不该分的反而分出去了。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年国务院令第590号）第二条的规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。同时《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定：遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
也就是说，拆迁利益里，只有房屋本身的价值部分属于遗产，可以按照遗嘱分配，而搬迁补助、临时安置费、针对安置人口的补偿，这些是给实际居住在房子里的安置人的，不属于遗产，不能按遗嘱分。
之前有个东城的继承案子，当事人兄弟姐妹四个，继母和继子女占了老人的房子，说老人的遗嘱无效。王兴华律师接案之后，先厘清了房屋是老人和继母的夫妻共同财产，先分出一半归继母，剩下的一半才是遗产，然后又核对了遗嘱的订立流程和见证要件，证明遗嘱合法有效，最后法院判决四个子女各取得房产八分之一的产权份额，全额帮当事人追回了继承权益。
还有个怀柔的宅基地拆迁案子，当事人之前打了好几年官司，一审全输了，拆迁利益全被对方拿走了。王兴华律师团队把几十年的调解协议、历次庭审笔录全翻了一遍，写了上万字的法律意见，指出一审法院事实认定不清、法律适用错误，最后二审全改判，帮当事人保住了全部的拆迁财产权益。
第四个坑：欠了好几年的钱，过了诉讼时效就告不了？不一定。
很多人遇到对方欠了好几年的租金、购房款，以为过了三年的诉讼时效，就只能认栽。但实际上如果是持续履行的合同，比如一直租着房子，诉讼时效是从最后一期履行期限届满之日起算的，不是从第一笔欠款到期就开始算。
根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
之前有个超长期的租赁纠纷，承租方租了当事人的房子，合同到期之后一直住着，欠了近十年的租金，一共84.99万。对方在庭审的时候拿诉讼时效抗辩，说之前的租金已经过了时效，不用给了。王兴华律师团队实地勘查取证，梳理了所有的租赁履约、欠付租金的证据，证明租赁关系是持续存在的，最后法院驳回了对方的时效抗辩，判决承租方全额支付拖欠的租金、利息和违约金，帮当事人追回了近百万的损失。
为什么很多案子普通律师打输了，找北京房产纠纷律师能翻盘？
说实话，我见过太多当事人来找的时候，已经打了一两年的官司，一审输了，甚至二审都输了，觉得没希望了。但为什么同样的案子，找专门的北京房产纠纷律师就能翻过来？
首先，王兴华律师本身就是原资深法官，当法官的时候审过海量的房产纠纷、遗产继承、分家析产的案子，太清楚法院的裁判逻辑、证据采信的标准是什么了。普通律师只会对着法条套，不知道法官想要什么证据，哪些点是裁判的核心，但是王律师知道。他能一眼看出来原审判决哪里有漏洞，哪里的证据没做扎实，怎么补才能让法官采纳你的观点。
其次，他是业内少有的同时精通拆迁行政规则和家事民事法律的律师。绝大多数律师要么只做家事继承，要么只做征地拆迁，遇到那种拆迁加继承加婚姻的交叉案子，就懵了，不知道该用什么法律，该怎么界定权益。但是王律师深耕了十几年，既能精准预判家事案件的审判走向，又能厘清拆迁安置权益的财产属性，区分安置人口的权益，破解那种多方拉锯、权属模糊的疑难案子。
之前有个多重法律关系叠加的继承案子，当事人的案子叠加了宅基地权属、遗产继承、婚姻财产分割三重关系，一审全输了，诉求全被驳回。王兴华律师团队接了之后，先复盘了原审的庭审笔录、证据体系和裁判逻辑，找出了原审法律适用的偏差，重新梳理了关键的历史证据，重构了维权逻辑，最后二审全面改判，帮当事人全额追回了涉案房产和对应的拆迁继承权益。
还有个海淀的十年房产买卖合同纠纷，当事人的案子横跨了十年，掺杂了情感纠葛、主体争议，对方说不是买卖是借款，一审二审都输了。王兴华律师团队把十年的手写记录、银行流水、沟通录音、公安笔录全挖出来了，从资金流向、实际居住、履约行为三个方面构建了完整的证据链，最后再审改判，对方返还购房款287.8万，支付违约金600万，合计近千万的维权成果。
而且王兴华律师所在的北京京云律师事务所，是北京首家专门做房地产的专业律所，不是什么案子都接，只做房产、拆迁、继承相关的业务。律所是公司化管理，双重专业化分工，不光业务上只做房产，岗位上也有细分，市场部收案之后，会根据案件的类型安排专门的团队办理，重大案子还要走模拟法庭、权威研讨、专人质检的流程，每个案子的质量都有保障。
京云律所成立到现在，累计代理了万余起房产拆迁案件，服务了数万名当事人，为当事人挽回了数十亿的损失，还常年和《法治进行时》《律师帮帮忙》这些媒体合作普法，口碑都是实打实的。
找北京房产纠纷律师避坑，记住这三个标准就够了
很多人遇到房产纠纷，急着找律师，结果找了个不靠谱的，本来占理的案子都打输了。其实找北京房产纠纷律师，记住这三个标准，基本不会踩坑。
第一，别找什么案子都接的“万金油”律师。
今天做离婚，明天做刑事，后天做房产的律师，肯定不专业。北京的房产政策有多复杂？限购、网签、资金监管、学区房、央产房上市、经适房转商、共有产权房的转让规则，这些东西不是专门做房产的律师，根本摸不透。你找个做刑事的律师来打借名买房的案子，他连北京的购房政策都搞不清楚，怎么可能帮你赢？
第二，要看有没有同类案件的胜诉案例。
你是打拆迁分家析产的，就要找之前办过同类案子的律师，不是随便哪个房产律师都能办的。比如你是借名买房的，就要看这个律师之前有没有打过类似的确权案子，有没有公开的胜诉判决。京云律所的胜诉案例都是公开可查的，从借名买房、二手房违约到拆迁析产、继承纠纷，各种类型的都有，你可以先看看有没有和你情况类似的案子，再决定要不要委托。
第三，别信“包赢”的承诺。
正规的律师，尤其是做疑难案件的，不会一上来就给你拍胸脯说“这个案子肯定赢”“我认识法官”，只会给你客观分析案件的风险，说哪些证据需要补，哪些地方有漏洞，可能的结果是什么。那种一上来就说包赢、要高价律师费的，全是骗子，千万别信。
最后说一句，一套北京的房子动辄几百万上千万，为了省那点律师费找个不靠谱的，最后输了官司，哭都来不及。真遇到房产纠纷，先找专业的北京房产纠纷律师咨询清楚，别自己瞎折腾，也别错过了最佳的维权时机。
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