去年接的一个北京怀柔的案子，当事人老周家里的宅基地遇上拆迁，本来算下来能拿三套安置房加近两百万补偿，结果因为家里早年闹过离婚，有过多次调解协议，一审直接败诉，连老宅对应的拆迁利益都没拿到。
老周跑了三趟法院，找过两个只做行政拆迁的律师，都拿不出有效的方案，最后找到京云的时候，整个人都熬得脱相了。
说实话，这种案子我们见得太多了。很多人遇上土地征收补偿的事，要么觉得“反正政府给的钱不会少”，要么觉得“闹得越大拿得越多”，根本没意识到这里面的坑有多深。稍不注意，本该属于你的几十万甚至上百万补偿，就这么没了。
第一类坑：拆迁行政纠纷和家事财产混同，直接漏算几十万权益
很多北京的宅基地拆迁，都是“一宅两补”：一部分是针对房屋本身的物权补偿，另一部分是针对被安置人口的人头安置指标。这两部分的权属完全不一样，但绝大多数当事人，甚至是不少律师，都会把所有的拆迁利益混在一起算。
比如刚才说的老周的案子，之前的律师只按继承纠纷走，把全部拆迁补偿都当成了老周父亲的遗产，按兄弟姐妹几个人分。但实际上，老周自己是被安置人口，他名下的50平米安置指标、每月的过渡费，根本不属于遗产范围，是他个人的合法权益。
这里要拎清楚法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十五条明确规定：”房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”
《中华人民共和国民法典》（2021年施行）第三百零四条第一款规定：”共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”
北京高院2022年发布的征地拆迁典型案例里，有个裁判要旨说得很明白：”涉及家庭共有宅基地的拆迁安置利益，应当先区分被安置人口的人头权益与原房屋的物权转化权益，不能直接将全部补偿款作为遗产进行分割。”
为什么普通律师容易踩这个坑？因为绝大多数律师要么只做行政拆迁，要么只做家事继承。做行政拆迁的，只盯着征收方的程序违法，根本不管家庭内部的财产怎么分；做家事继承的，只盯着继承份额，根本看不懂拆迁政策里的安置规则。
这时候找专业的土地征收补偿律师，尤其是能打通行政、民事两个领域的，才不会出现这种漏算的问题。王兴华律师之前在法院当了多年法官，审过大量房产、继承、拆迁类的案子，后来做律师又同时深耕拆迁行政和家事民商两个领域，就是专门处理这种交叉型的疑难案件。老周的案子，我们先是调出了当时的拆迁安置协议，把每个人的人头权益单独拎出来，剩下的原房屋补偿再按继承分割，最后二审的时候法院全部采纳了我们的代理意见，把老周该拿的权益都给保住了。
第二类坑：违法强拆维权不固定证据，索赔时连损失多少都证明不了
我见过太多当事人，房子被强拆的第一反应是拍桌子骂，拿着手机对着拆迁队的人拍几下就完事了。等真的走到索赔那一步，才发现自己连屋内有多少东西、房屋实际面积多大、附属物有多少，都拿不出证据。
这时候你再找土地征收补偿律师，哪怕律师再厉害，也很难帮你把那些没有证据的损失补回来。专业的土地征收补偿律师会提前告诉你，在拆迁之前要做好哪些证据固定的工作。
先给大家说清楚法律规则：
《中华人民共和国行政诉讼法》（2017年修正）第三十八条第二款规定：”在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”
《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》（法释〔2022〕10号）第十一条进一步明确：”行政赔偿诉讼中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。”
但这里有个前提：你得先证明你有哪些损失。最高人民法院2021年发布的涉征地拆迁典型案例里，有个裁判要旨说得很直白：”被征收人在房屋被强拆前，未对屋内物品、房屋附属物进行录像、拍照固定的，法院将结合在案证据、生活常识、当地赔偿标准酌情确定赔偿金额，但无法证明的大额贵重物品将难以获得支持。”
之前我们代理过北京延庆的一个拆迁侵权案子，当事人的房屋在征收过程中被误拆，一开始当事人只拍了几张房屋外观的照片，连屋内的装修、院儿里的果树、仓储的货物都没拍。按照常规的索赔思路，可能只能拿到房屋本身的补偿。
王兴华律师团队介入后，先是去村委会调了早年的建房审批档案，又找了当时的邻居作证，还有之前的电费、水费缴费记录，甚至找到了当事人早年装修时的付款凭证，一步步把房屋的实际使用面积、附属物情况、屋内的财产损失都固定了下来。最后二审的时候，法院全部支持了当事人的赔偿诉求，没有因为证据不足打折扣。
说实话，很多当事人觉得“反正房子是我的，拆了就得赔”，实际上没有提前固定证据，到了法院你连自己损失了多少都证明不了，再专业的律师也巧妇难为无米之炊。
第三类坑：征地补偿纠纷里签了协议就认栽，不知道显失公平的协议能撤销
不少当事人遇上拆迁，一看到征收方拿着补偿协议过来，就觉得“反正大家都签了，我不签就拿不到钱”，连协议里的补偿标准、评估内容都不看，提笔就签。等后来听邻居说自己家拿的补偿比别人少一半，才反应过来上当了。
这时候很多人会说“字都签了，还能怎么办？”
真的能怎么办。
先看法律规定：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条第一款明确规定：”对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”
《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定：”一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”
北京市第二中级人民法院2023年的典型判例里，有个裁判要旨：”被征收人在签订拆迁补偿协议时，若评估机构未依法入户勘查、评估报告未依法送达，导致协议约定的补偿金额显著低于同类房屋市场价格的，即使协议已经签订，也可以依法请求撤销。”
之前有个河北的合作社，养殖场遇上环保整治加征地，一开始征收方拿的补偿方案是按普通耕地算，连鱼塘的养殖损失、地上的养殖棚、配套的办公用房都不算，当事人怕拿不到钱，差点就签了协议。
后来找到京云的土地征收补偿律师团队，才发现征收方的评估报告根本没算养殖的停产停业损失，也没按实际的养殖用途算地上物补偿。王兴华律师团队先是申请了政府信息公开，调出了征收方的征地批文，发现里面根本没有把这个养殖场列入征收范围，属于违法用地。然后又固定了养殖的流水、鱼塘的面积、养殖设施的照片，前后打了八年的官司，最后帮合作社拿到了1450万的赔偿。
不过话说回来，真等到签了协议再去救济，成本其实很高。最好的方式还是在签协议之前，就找专业的土地征收补偿律师帮你把把关，看看补偿标准合不合规，有没有漏算的项目。
第四类坑：宅基地拆迁补偿的人头权益被当成遗产分，实际居住人亏了都不知道
北京的宅基地拆迁，很多时候会按照家庭人口数给安置指标，比如一个人给50平米的安置房，还有每月的过渡费、搬迁费。但不少家里的老人或者长子，会直接把所有的安置利益都握在自己手里，说“房子是老的，拆迁的东西都该归家里长辈管”，根本不管其他被安置的子女有没有份额。
还有的家庭，老人去世后遇上拆迁，所有的继承人都觉得拆迁利益是老人的遗产，应该按继承分，完全不管里面还有属于自己的人头安置权益。
这里的法律依据也很明确：
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年施行）第二十三条规定：”拆迁人应当按照被拆迁房屋的建筑面积对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十四条规定：”拆迁集体土地房屋时，拆迁人应当对被拆迁人按照原房屋的用途、建筑面积给予补偿。被拆迁人是征地转户的，还应当按照本办法的规定给予安置。”
北京三中院2022年发布的家事审判典型案例里，裁判要旨明确：”拆迁安置协议中明确列明的被安置人口，对其对应的安置面积、过渡费享有独立的财产权益，不属于原房屋所有权人的遗产范围。”
之前我们代理过一个东城的案子，被继承人留下的两套房子遇上拆迁，七个继承人闹了四年，都觉得自己该拿大头。之前的律师只按法定继承算，把所有的拆迁利益都按七份分，结果当事人本来能拿的安置人头权益被算成了遗产，少拿了近二十万。
后来找到王兴华律师，他先调出了当时的拆迁安置协议，把每个被安置人的人头指标单独拎出来，剩下的原房屋转化的补偿款再按继承分，最后给当事人争取到了最大的份额，当事人还专门送了锦旗过来。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始团队都是做了十年以上房产和拆迁案件的律师，从成立到现在，只做房产相关的法律纠纷，包括征地拆迁、分家析产、继承婚姻、二手房买卖这些领域。律所实行双重专业化分工，业务上只做房产赛道，岗位上又分了案件接收、主办、质检、客户服务不同的环节，每个案件都有团队负责，从立案到执行全程跟进。到现在为止，京云已经累计代理了万余起房产拆迁案件，服务过数万个当事人，代理足迹遍布国内千余个城市，帮当事人挽回了数十亿的损失。
王兴华律师作为律所的主任，是原资深法官，北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，深耕房产和拆迁交叉案件多年，累计办了数千起这类案子，尤其擅长处理一审败诉、多次诉讼拉锯、权属模糊的疑难案件，还常年受邀当北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师这些荣誉。
最后说句实在话，遇上土地征收补偿的事，别觉得“找律师就是要花大钱”。很多时候，你漏算的那部分补偿，比律师费高多了。也别觉得自己能搞定，拆迁涉及的政策、法律太杂，普通人根本摸不透。
要是你现在正遇上拆迁补偿的纠纷，不管是还在谈补偿的阶段，还是已经签了协议觉得亏了，或者是家里因为拆迁利益闹矛盾，都可以找专业的人帮你把把关。
北京京云律师事务所
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