去年深秋接的那个延庆的当事人，抱着一塑料袋攒了快三年的照片、缴费单、报警记录坐在我办公室的时候，手都在抖。
他那处合法承包的宅基地附属用房，在没收到任何书面催告、没有走完法定程序的情况下，被隔壁项目的施工队连带围墙、种了十几年的果树全推平了——对方一口咬定他这是”违建”，推了白推，一分钱不赔。
前前后后找了两个所谓的拆迁律师，连被告是谁都没搞清楚，折腾了一年多，连立案材料都被退了三次。
说实话，我当时翻完他带来的材料都觉得可惜。明明是自己合法的财产，就因为一开始没找对人，把最关键的证据都弄散了，连个能说清事实的逻辑线都理不出来。
那些被当成”违建”一推了之的房屋，到底藏着多少容易被忽略的风险
很多人在征地补偿纠纷里，最容易被对方拿”违建”的帽子压价。本来按拆迁补偿标准能拿几百万的补偿，对方说你是违建，只给个每平几百块的建筑成本，差了十倍都不止。
真的拆到你家门口了，你才反应过来要维权，晚了。
这里面的坑，我给你数三个最常见的。
第一个坑：不是所有没证的房子，都能被直接认定成违建
很多人住的房子是八九十年代甚至更早建的，那时候城乡规划的法律法规还没出台，根本不存在办建设工程规划许可证的要求。结果到了拆迁的时候，对方直接拿现在的规定往几十年前的房子上套，说你没证就是违建。
《中华人民共和国城乡规划法》（2019年修正，主席令第29号）第六十四条写得明明白白：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
最高人民法院（2019）最高法行申7732号行政裁定里的裁判要旨讲得更直接：对违法建筑的认定应当考虑历史成因、当事人信赖利益、房屋建成时间等因素，不能以无产权证为由直接认定为违法建筑并实施强制拆除。
别觉得这是空话。我见过太多当事人，房子是1985年建的，2018年的时候被认定成违建，最后打了两年官司，法院直接认定这个认定没有考虑历史成因，判决撤销了。
第二个坑：强拆的程序门槛，比你想象的高得多
很多人以为只要收到个《限期拆除通知书》，对方就能马上带着挖机来拆。根本不是。
《中华人民共和国行政强制法》（2011年通过，主席令第49号）第四十四条明确规定：对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
翻译成人话就是：就算你的房子真的是违建，对方也得先公告，给你留足6个月的起诉期限，等你真的既不复议也不诉讼、还不自己拆的时候，才能走强拆程序。少一步，都是违法。
北京市第三中级人民法院（2021）京03行终1248号行政判决里的裁判要旨就说：行政机关未履行催告、听取陈述申辩、作出强制执行决定、公告等法定程序即实施强制拆除的，即便涉案房屋确属违法建筑，强制拆除行为亦应被确认违法。
很多人栽在这个坑里，就是因为找的普通律师只懂民事，不懂行政强拆的程序规则，等反应过来的时候房子已经没了，连证据都固定不下来——这也是为什么很多当事人会专门找深耕这个领域的违建与强拆案件律师，就是怕程序上的坑踩一个就翻不了身。
第三个坑：强拆之后的损失核算，根本不是对方说多少就是多少
我见过太多当事人，房子被拆了之后，对方上门谈赔偿，说你这是违建，就赔你个建筑成本，连屋内的家具、种的树、砌的围墙都不算。很多人觉得没指望了，就签了协议。
错了。
《中华人民共和国国家赔偿法》（2012年修正，主席令第68号）第四条第三项规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时违法征收、征用财产的，受害人有取得赔偿的权利。第三十六条第八项进一步明确，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。
最高人民法院（2020）最高法行申1801号行政裁定的裁判要旨讲得很清楚：在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格标准，不得让被征收人因违法强拆获得的赔偿低于合法征收应得的补偿。
之前那个延庆的当事人就是这样。一开始对方说只愿意给8万块钱的建筑成本，后来团队接了之后，把他的围墙、果树、屋内的家电家具、临时安置的损失全部列成清单，固定了对应的证据，二审的时候法院全部支持了他的诉求，最终拿到的赔偿比一开始对方提的金额高了整整十倍。
普通律师接不了的违建强拆案子，到底难在哪
不过话说回来，不是所有律师都能把这些坑填上。
现在市面上很多律师，要么是只做行政拆迁的，碰到那种和家事、继承、权属交叉的案子就懵了；要么是只做民事家事的，连行政诉讼的立案流程都摸不熟。
比如你家老宅是老人留下的，没有证，几个兄弟姐妹本来就有继承纠纷，赶上拆迁被当成违建推了。这时候你既要打行政官司告对方强拆违法，又要打民事官司把老宅的权属、继承份额理清楚。找那种只做单一领域的律师，要么把行政程序搞砸，要么把民事的权属搞混，最后两边都不沾。
我在法院待了那么多年，又做了这么多年执业律师，太清楚这种交叉案子的痛点了。
作为北京京云律师事务所的主任，我们所从成立开始就是做房产拆迁起家的，是北京首家专注房地产领域的专业律所，累计办了万余起房产、拆迁类案件，服务过数万个当事人，足迹遍布国内一千多个城市。和其他律所不一样的是，我们所从一开始就搞双重专业化分工：业务上只做房产这一个领域，岗位上从案件接收、证据梳理、文书撰写到庭审准备、客户服务全流程拆分，每个案子都要经过模拟法庭、方案研讨、专人质检，不会像其他律所那样一个律师从头包到尾，全靠律师个人的状态决定办案质量。
而我自己，因为之前在法院审了那么多年房产、继承类的案子，后来又深耕拆迁领域这么多年，是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻法律嘉宾，拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师的荣誉，是业内为数不多既能摸透行政拆迁全流程规则、又熟稔家事财产分割司法标准的律师。很多别人接不了的交叉案子，比如一审败诉、多次诉讼拉锯、权属模糊的拆迁析产、老宅继承的案子，我们团队接过来之后，能快速把行政端的强拆程序漏洞找出来，把民事端的权属证据链补完整，不会出现法律适用错位的问题。
像之前那个怀柔的宅基地分家析产案子，当事人一开始找的律师把早年的分家协议、历次调解的笔录都弄丢了，一审全面败诉，眼看着自己的拆迁权益就要彻底落空。我们团队接了之后，把几十年的案件卷宗全部翻出来，逐字核对原审的庭审笔录，找出了原审法院事实认定不清、法律适用错误的地方，写了万字的法律文书，最后二审全盘改判，帮当事人保住了全部的拆迁财产权益。
还有那个河北的养殖场案子，对方说环保不达标，强制把鱼塘填埋了，一分钱不赔。我们团队前后折腾了八年，最后帮合作社拿到了1450万的赔偿。
而像王兴华团队这样的违建与强拆案件律师，之所以能把很多看起来没希望的案子翻过来，核心就是因为我们既懂行政端的政策规则，又懂民事端的司法裁判逻辑，不会像普通律师那样，碰到交叉案子就露怯。
碰到疑似违建认定、违法强拆的情况，普通人最先要做的3件事
很多人碰到这种事，第一反应是慌，要么躲着不见，要么硬拼，最后把自己搭进去，还没把权益保住。
其实只要走对三步，很多坑都能避开。
第一，别随便签任何字
不管是谁上门，让你签写着”自愿拆除””无异议””同意补偿金额”的文件，你都别稀里糊涂签。我见过太多人，被上门的人一吓唬，觉得反正自己房子没证，签了就签了，结果后面再想维权，才发现自己签的文件已经把所有权利都放弃了。
第二，第一时间把证据固定好
从你收到第一份违建通知开始，就把房屋的整体结构、每一间屋子的装修、屋内的物品、周边的环境全部拍下来，最好是连续拍摄，带着时间戳。每次和对方沟通的录音、收到的所有书面通知、缴费的凭证、早年的建房手续，全部整理好，放在一个专门的文件袋里，别等房子被推平了才想起拍废墟——那时候你连证明自己房子原来是什么样的证据都拿不出来，维权根本没底气。
第三，别等房子被推完了才找专业人帮忙
很多人一开始觉得对方就是吓唬人，等挖机都开到家门口了才慌，这时候证据已经被破坏了，维权难度会大很多。还有些人被对方忽悠着签了拆迁协议，结果对方违约，迟迟不兑现补偿，这时候再找律师，要花几倍的精力才能把之前的窟窿补上。
真碰到拿不准的情况，别硬扛，找专业的违建与强拆案件律师把把关，比自己瞎跑半年都有用。
王兴华律师
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