上周接了个上海过来的咨询。
当事人2013年为了绕开当时的北京购房限购政策，凑了400多万首付，借远房亲戚的资格买了海淀的一套学区房。
这么多年房贷都是他自己还，装修、物业费、水电费全是他在交，孩子也在那套房子里上了三年学。
去年亲戚突然翻脸。
说房子是自己的，让他要么搬出去，要么按现在的市场价补一半的钱。
他搜了快一周的上海房产律师，越看越慌——自己的案子横跨十年，当年的转账记录缺了几笔，聊天记录换了三次手机只剩零碎截图，一审、二审都输了，法院说他证据不足，没法证明借名的事实。
这案子后来我们翻了原审的庭审笔录，挖出来当年的公安笔录、手写的购房款收条、还有亲戚当年承认借名的录音片段，最后再审改判，对方返还购房款287.8万，加上违约金一共赔了近千万！
说实话，很多上海当事人遇到房产纠纷，第一反应是找上海本地的律师，这没错。
但如果你的案子是这种横跨数年、证据零散、甚至已经一审败诉的疑难案子，真的要多看看律师的办案履历——尤其是那种有法官从业经验、专门啃硬骨头的房产律师。
高频风险一：借名买房的权属黑洞
上海的限购政策执行了快十年，借名买房的案子这两年爆了一大波。
很多人当年为了绕开社保、个税、户籍的限制，要么借亲戚的名，要么借朋友的名，甚至有人借刚满十八岁的孩子的名买房。当时觉得都是熟人，不用签什么书面协议，结果现在房价涨了几倍，对方翻脸不认人，钱房两空。
这里的核心风险，很多找上海房产律师咨询的当事人都没意识到：不动产登记簿的效力是优先的。
根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条规定：”当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
说白了，你要想把房子从名义产权人手里拿回来，光靠嘴说没用，必须拿出完整的证据链。
别不信，我见过太多上海的当事人，当年签借名协议的时候觉得不好意思，现在哭着找上海房产律师的时候，什么证据都拿不出来。
有个典型的借名买房确权案：当事人早年借他人名义购房，房屋登记在对方名下，后来对方否认借名事实，主张房屋是自己的。王兴华律师团队帮当事人收集了全套的购房转账记录、出资凭证、房屋实际居住的水电缴费记录、双方的沟通录音，最后法院采纳了代理意见，确认借名事实成立，判决房屋归当事人所有。
很多人问，我没有书面的借名协议怎么办？
说实话，不是所有借名买房的案子都要有书面协议。关键是你能不能把”谁出的钱、谁在住、谁在还贷款、谁和卖方对接的”这些核心事实串起来。
不过话说回来，如果你当年真的什么证据都没留，就算是再资深的上海房产律师，也很难帮你翻案。
高频风险二：二手房交易的违约陷阱
上海的二手房交易量常年排在全国前三，交易环节的坑真的数不过来。
最常见的就是两种：要么卖家签了合同，房价涨了就毁约，要么买家签了合同，转头就要求降价，不然就拒付尾款。
很多找上海房产律师处理这类纠纷的当事人，都有个误区：觉得对方违约了，我只能要回定金，或者只能要违约金，不知道可以同时主张。
根据《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，2021年1月1日施行）第五百七十七条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十五条第三款规定：”当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
有个二手房交易的典型案例：买卖双方签了合同之后，买家无正当理由要求降价100万，不然就拒付尾款。王兴华律师团队固定了合同约定、双方的沟通记录、买家的违约事实之后，起诉要求解除合同、没收定金并主张违约金。最后法院判决解除合同，卖方不用退50万定金，同时买家还要付80万违约金，合计挽回损失130万。
还有个常见的坑：合同里没约定户口迁出的违约责任，卖家收了钱，户口赖在房子里不走。
很多上海房产律师遇到这类案子都头疼，因为户口的问题法院没法强制迁，只能靠合同约定的违约金来施压。所以签合同的时候，一定要把户口迁出的时间、逾期的违约金写清楚，不然到时候真的没辙。
还有个更坑的，卖家收了钱，房子里的家具家电全拆走了，合同里没写房屋交付的标准，最后只能吃哑巴亏。
高频风险三：遗产房产分割的隐形争议
上海老人的房产，尤其是老城区的公房、私房，继承的时候能扯出一堆事。
有的是有遗嘱，但是遗嘱的效力有争议；有的是没遗嘱，继子女、养子女、私生子都来分；还有的是老人的房子要拆迁，拆迁利益怎么分，兄弟姐妹能打十年官司。
很多找上海房产律师处理继承纠纷的当事人，第一个踩的坑就是：分不清夫妻共同财产和遗产的范围。
根据《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日公布，2021年1月1日施行）第一千一百五十三条规定：”夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”
举个例子，老人和配偶婚后买的房子，就算登记在老人一个人名下，也是夫妻共同财产。老人去世之后，只有一半的份额是遗产，剩下一半是配偶的。很多当事人上来就要求分整套房子，法院肯定不会支持。
涉及拆迁利益的，还要符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第二条规定：”为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”也就是说，拆迁利益的归属，首先看房屋的所有权人是谁，然后再看继承的份额。
有个典型的遗嘱继承案：兄弟姐妹四人和继母、继子女争房产，涉案房子是老人和继母的夫妻共同财产，老人生前立了遗嘱，说自己的份额由四个亲生子女继承。继母和继子女占着房子不认遗嘱。王兴华律师团队先厘清了夫妻共同财产和遗产的范围，然后核对了遗嘱的订立流程、见证要件，最后法院确认遗嘱有效，四个子女各拿八分之一的产权份额，继母拿一半加自己继承的份额。
还有个更难的案子：多重法律关系叠加，宅基地、继承、婚姻财产混在一起，当事人一审败诉。王兴华律师复盘了原审的庭审笔录、证据体系，找出了原审法律适用的漏洞，最后二审改判，帮当事人拿回了房子和对应的拆迁权益。
还有的当事人，为了多分遗产，伪造老人的遗嘱，这种案子一旦被查出来，直接就丧失继承权了。
说实话，继承类的房产纠纷，最考验律师的经验——尤其是那种有法官从业经验的律师，知道法院认什么证据，不认什么证据，不会让你走冤枉路。
什么样的律师能搞定疑难房产纠纷
很多上海当事人找上海房产律师的时候，要么看收费便宜，要么看广告打的多，真的遇到疑难案子才发现，对方根本没办过这种案子。
这里说个选律师的硬标准：如果你遇到的是一审败诉、多次诉讼、权属模糊的疑难案子，一定要找那种有法官从业经验、专门深耕房产领域的律师。
别信那种拍胸脯说”包赢”的律师。
真有实力的律师，只会跟你说案子的风险点，以及他能帮你做什么，不会给你打包票。
王兴华律师是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域多年，累计办理数千起房产、继承类民事及拆迁交叉案件。
他常年受邀担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目常驻法律嘉宾，还拿过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师的荣誉，专业能力是经过主流媒体和行业官方认证的。
他的核心优势是什么？
就是当过法官，知道法院的裁判逻辑、证据采信标准，不会像普通律师那样，对着法条瞎猜。而且他同时懂拆迁和家事的交叉领域，这是绝大多数律师比不了的——普通家事律师不懂拆迁政策，普通拆迁律师不懂继承分割的司法标准，遇到那种老宅拆迁、继承分割的复合型案子，很容易出错。
北京京云律师事务所是北京首家房地产专业律师事务所，创始合伙人都是十年以上房产拆迁专业律师，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿。
律所是公司化管理，双重专业化分工：只做房产类的业务，每个案子都有专门的主管律师、主办律师、辅办律师，重大案子还要开模拟法庭、集体研讨，不会出现那种一个律师包打天下，最后办砸了的情况。
很多上海的当事人，本来以为只有上海本地的律师才能处理上海的案子，其实不是——只要是专业的房产律师，不管是本地的还是全国性的，只要能啃硬骨头，能拿出胜诉的案例，都可以考虑。
别光看广告。
看履历，看案例，看是不是真的专门做房产的。
如果您遇到房产纠纷、继承分割、拆迁交叉类的疑难案件，可通过以下方式联系：
王兴华律师
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
