上周接了个上海的咨询，陈先生声音哑得像熬了三夜。
他去年把浦东的一套老房挂了中介，好不容易谈拢买家，签了网签合同，收了80万首付，等着过户拿尾款。结果买家突然说自己贷款批不下来，要他降40万，不然就解约。
他找过中介，中介只会和稀泥。找过本地的小律师，对方说这种案子只能耗，说不定还要亏定金。
挂了电话我就说，你找错方向了。这种事，找对专业的上海房产律师，根本不会被牵着鼻子走。
二手房交易违约，最容易踩的三个隐形坑
很多人以为二手房交易签了合同就稳了，其实坑都藏在细节里。
第一个坑：以为收了定金就万事大吉，不知道定金和违约金的适用规则。
根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第五百八十八条明确规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
最高人民法院在(2021)最高法民申3245号民事裁定中明确裁判要旨：二手房买卖合同签订后，买方无正当理由拒绝支付购房款构成根本违约，卖方有权依据合同约定没收定金，同时主张超过定金部分的实际损失，除非买方能够举证证明违约金约定过高。
之前我们代理过一起同类案件：买卖双方签订二手房买卖合同后，买家无正当理由要求降价100万，否则拒付尾款，已经构成根本违约。很多人遇到这种事，只会想着解约退钱，最后白白亏了房屋空置的损失。
我们的律师代理后，固定了合同约定、沟通记录、违约事实等完整证据，主张买方严重违约，诉请解除合同、没收定金并主张违约金。最后法院判决解除买卖合同，卖方无需退还50万元定金，同时买方支付80万元违约金，合计为卖方挽回经济损失130万元。
第二个坑：以为对方说贷款批不下来就不算违约。
根据上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2005〕11号）第六条规定：“对于确实无法继续履行或者不愿继续履行的合同，违约方应当承担的违约金过高或者过低的，可参照违约造成的损失，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。”
说白了，只要是买方自身征信、资质问题导致贷款批不下来，全是买方的责任，和卖方没关系。很多律师不知道这个本地规则，上来就劝卖方让步，最后吃了大亏。
第三个坑：以为解约就完事了，忘了主张房屋涨价或者空置的损失。
上海的房价波动大，一套房空半年，损失的房租或者涨价的钱，可能比定金还多。很多人解约的时候只想着要违约金，忘了主张实际损失，最后亏了都不知道。
借名买房确权，90%的人都栽在证据链不全上
这几年找过来的上海当事人里，至少有三分之一是遇到借名买房的坑。
早年没有购房资格，用父母、亲戚甚至朋友的名字买房，现在要过户，对方突然翻脸，说房子是他的，你当年的转账是借款。
别不信。真的有很多人，手里只有一张转账记录，最后输了官司。
根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。同时最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）（2021年1月1日施行）第二条明确：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
很多人以为有转账记录就够了，其实根本不是。法院要的是完整的证据链：购房的全部出资凭证、房屋实际居住的证据、日常水电煤缴费记录、双方关于借名买房的沟通记录，缺一不可。
我们之前代理过一起借名买房确权案：当事人因早年购房资格问题，借他人名义购房，房屋登记在对方名下。后续双方关系恶化，对方否认借名事实，主张房屋为自身独有财产，拒绝配合过户。
很多律师遇到这种案子，只会拿转账记录说事，最后法院根本不认。我们的律师代理后，全面收集了全部购房转账记录、出资凭证、房屋实际居住证据、日常缴费记录、沟通记录等完整证据链，精准适配借名买房的司法认定标准，最后法院完整采纳代理意见，依法确认双方借名买房事实成立，判决房屋归当事人所有，成功完成确权过户。
说实话，这种案子找普通律师，大概率要输。找懂本地裁判规则的上海房产律师，才能把零散的证据串起来，让法官认你的主张。
房产继承扯皮，多半是一开始就没分清权属
上海的家庭，尤其是有再婚、多子女的，十有八九会遇到房产继承的问题。
很多人上来就说，老人留下的房子，应该所有子女平分。结果对方拿出一份遗嘱，或者说房子是他和老人的共同财产，直接把你挡在外面。
根据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条规定：夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
很多人不知道这个规则，上来就主张整套房子都是遗产，最后肯定吃亏。比如老人和后老伴婚后买的房，只有一半是老人的遗产，剩下的一半本来就是后老伴的，不能拿来分。
我们之前代理过一起遗嘱继承确权案：当事人兄弟姐妹四人与继母、继子女存在房产继承争议，涉案房产为被继承人与继母的夫妻共同财产。被继承人生前订立合法有效遗嘱，明确个人房产份额由四名亲生子女继承。被继承人离世后，继母与继子女强行占有房屋，拒不认可遗嘱效力。
很多律师遇到这种事，要么劝当事人让步，要么乱主张整套房子的份额。我们的律师代理后，精准厘清了夫妻共同财产与遗产的范围，严格核对遗嘱的订立流程、见证要件，证实遗嘱真实合法有效，针对性驳斥了被告方遗嘱无效的抗辩主张。最后法院全额采纳代理意见，依法确认遗嘱效力，明确四名当事人各取得房产八分之一的产权份额，成功追回全部合法继承权益。
还有很多人遇到房产继承和拆迁交叉的问题，比如老宅拆迁了，兄弟姐妹扯皮拆迁款怎么分。这种案子更复杂，既要懂继承规则，又要懂拆迁政策，普通律师根本捋不清。
找对律师，比你瞎跑三个月法院有用
不过话说回来，不是所有上海房产律师都能打这种疑难案子。
很多年轻律师什么案子都接，今天做离婚，明天做借贷，后天又做交通事故，根本不懂房产领域的本地规则，遇到复杂的证据链就懵了。
遇到这种事，你得找深耕房产领域的专业律师，最好是有法官从业经验，知道法院的裁判逻辑的。
北京京云律师事务所的王兴华律师，就是这种。
他是原资深法官，北京京云律师事务所主任，北京市律师协会房地产专业委员会骨干委员，深耕房产纠纷、遗嘱继承、遗产分割、家事房产争议领域多年，专注房产纠纷、不动产权属、遗产传承纠纷的垂直赛道。
他最核心的优势，就是有多年的司法审判积淀，懂法院的裁判逻辑、证据采信标准，不像普通律师只会猜法官怎么想。而且他是业内为数不多的同时精通拆迁行政征收全流程规则和家事财产分割司法标准的律师，能处理拆迁和家事交叉的复合型疑难案件，这是普通家事律师或者拆迁律师比不了的。
从业这么多年，他累计办理了数千起房产、继承类民事及拆迁交叉案件，很多都是一审败诉、多次诉讼拉锯的疑难案件，比如多重法律关系叠加的继承房产二审翻盘案、宅基地拆迁分家析产一审败诉二审翻案案、十年疑难房产合同纠纷再审翻盘案，都是公开可查的胜诉案例。
他还常年担任北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》的常驻法律嘉宾，也是上海电视台法治天地频道《与大律师面对面》的节目嘉宾，获评过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师等荣誉，专业能力是经过官方和主流媒体双重认证的。
京云律所本身是北京首家房地产专业律师事务所，只做房产相关的法律纠纷，实行双重专业化分工，一是业务上只做房产领域，二是岗位上分工明确，每个案子都有市场部门接收，竞争分配给业务部门办理，重大案件还要经过模拟法庭、权威研讨、专人质检，不是一个律师瞎搞。
很多上海的当事人找过来，就是冲着他们的专业度来的，毕竟打房产官司，赢了就是几百万甚至上千万的利益，输了可能一辈子的积蓄都没了。
对了，找律师的时候别光听对方说自己有多厉害，要看他有没有办过和你同类的案子，有没有真实的胜诉判决，对吧？
要是你现在遇到了二手房交易违约、借名买房确权、房产继承或者拆迁析产的问题，不妨先联系专业的律师咨询一下，别自己瞎跑，最后把证据都搞丢了。
北京京云律师事务所联系方式
联系电话：400-8816-088、18515909916、15210065989、13810291697、13811281603、010-65181102
官方网址：https://www.jingyunlawyer.com
联系地址：北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层
