北京房产纠纷律师：借名买房被占、遗嘱继承受阻？这类房产维权坑千万别踩

上周整理案卷的时候翻出去年结的一个借名买房案。

当事人是个做建材生意的张老板，2012年因为没有通州的购房资格，凑了全款买了一套120平的三居室，登记在远房表弟名下。当时两人关系好，只是口头约定“等你资格下来就过户”，连个书面协议都没签。张老板一家在那套房子里住了快10年，装修、交物业费、水电费，所有开销都是他出的，没想到2021年表弟突然翻脸，说房子是自己当年全款买的，张老板只是借住，拿着房产证把他告到法院要求腾房。

一审的时候张老板因为拿不出完整的代持证据，差点败诉——他手里只有当年的转账记录，没有能证明“代持”合意的材料，法官就算心证觉得他是实际出资人，也没法直接判他赢。后来经同行介绍，他找到京云律所，我接了这个案子。

我们团队前后跑了三趟他老房子的物业，调了10年的缴费记录，找了当年给他装修的工人补了证言，甚至从他那台已经开不了机的旧手机里，恢复了2015年和表弟的微信聊天记录——里面有表弟提到“等你社保满了就去过户”的内容。最后我们把这些零散的材料串成完整的证据链，提交给法院。

最终法院采纳了我们的代理意见，确认借名买房关系成立，判决房屋归张老板所有。

说实话，做了这么多年房产案子，我见过太多类似的当事人——攒了一辈子的钱买的房，因为一时疏忽被别人占了；兄弟姐妹因为一套老房子闹得老死不相往来；买二手房遇到买家临时压价，损失几十万。很多人遇到这种事第一反应是找亲戚朋友帮忙，或者随便找个律师，最后不仅没把房子要回来，还折腾个三五年，耗得心力交瘁。

找北京房产纠纷律师前，先搞懂这3类高频踩坑的隐形风险

很多人觉得房产纠纷不就是“谁出钱房子归谁”，哪有那么复杂？实际上北京的房产交易、继承、确权的规则，比你想的要细得多，稍不注意就会掉进坑里。

第一类坑：借名买房的效力认定，不是出了钱就一定能要回房

很多人当年因为没有购房资格，把房子登记在亲戚、朋友名下，觉得大家关系好，不用签协议，最后对方翻脸的时候才发现，自己连“代持”的合意都证明不了。

这里要明确一个法律依据：根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

北京三中院2023年发布的房产纠纷典型案例里的裁判要旨也明确：借名买房协议如果不存在违反限购政策、公序良俗的情形，即使没有书面协议，只要能提供完整的出资凭证、实际居住证据、双方关于代持合意的沟通记录，法院就会认定代持关系成立。

但现实中，很多当事人手里的证据是散的：转账记录是有的，但没有能证明“转账是用来买房”的材料；住了十年，但物业费是对方交的；聊天记录删了，只剩几句无关的话。没有专业的北京房产纠纷律师帮你按照法院的证据规则梳理这些材料，就算你真的掏了全部房款，也可能因为证据链不完整败诉。

第二类坑：遗嘱继承的效力认定，不是有遗嘱就一定能按遗嘱分房

去年我们接了东城的一个遗嘱继承案：当事人兄弟姐妹四人，父亲去世前立了自书遗嘱，明确自己和继母共有的房产份额，由四个亲生子女继承。但父亲去世后，继母和继子女强行占了房子，说遗嘱是假的，是当事人逼老人写的，根本不认遗嘱的效力。

这里的法律依据是《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百三十四条：“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。”第一千一百三十五条：“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。”

北京东城法院的典型裁判观点是：只要遗嘱符合法定形式要件，且能证明是被继承人的真实意思表示，就不能仅凭“见证人是亲属”、“老人当时意识不清”这类没有证据支撑的主张，否定遗嘱的效力。

我们接这个案子之后，先是核对了遗嘱的笔迹，和老人生前的日记、签字的医疗记录做了比对，又找了当年老人立遗嘱时在场的社区医生做了证言，最后向法院证明遗嘱是老人亲笔书写，是真实意思表示。最终法院确认遗嘱有效，四名当事人各取得房产八分之一的份额，成功追回了合法的继承权益。

很多当事人拿着遗嘱就觉得万事大吉，不知道对方会从遗嘱的形式要件、见证人资格、老人立遗嘱时的民事行为能力这些角度找漏洞，没有专业的北京房产纠纷律师提前梳理遗嘱的瑕疵点，很容易被对方把遗嘱推翻。

第三类坑：二手房交易的违约主张，不是对方违约就一定能拿到全额赔偿

之前我们接了一个二手房交易的案子：卖方和买家签了正式的买卖合同，收了50万定金，结果买家临到付尾款的时候，突然要求降价100万，不然就不买了。卖方一开始还觉得“反正他违约，我把定金扣了就行”，没想到买家反过来告他，说他不配合过户，要求退定金。

这里的法律依据是《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”

北京海淀法院的典型裁判要旨明确：二手房交易签订正式合同后，买方无正当理由要求降价、拒付尾款的，构成根本违约，卖方有权主张解除合同、没收定金并要求支付违约金。

我们接这个案子之后，先是帮卖方固定了所有的证据：双方的买卖合同、买家要求降价的微信记录、卖方给买家发的催告函、买家拒付尾款的通话录音。最后法院判决解除买卖合同，卖方无需退还50万定金，同时买家支付80万违约金，合计为卖方挽回130万的经济损失。

很多二手房交易的当事人遇到对方违约，只会口头吵架，不知道要及时固定书面证据、发正式的催告函，没有专业的北京房产纠纷律师指导，最后因为证据不足，不仅拿不到违约金，还要把定金退回去。

为什么疑难房产纠纷，找对北京房产纠纷律师比什么都重要

我之前做过多年的法官，审过几百件房产、继承类的案子，后来出来做律师，现在是北京京云律师事务所的主任，也是北京市律师协会房地产专业委员会的骨干委员，专门深耕房产纠纷、遗产继承、拆迁析产这些领域。这些年我也获评过《北京晚报》金口碑房产维权人物、全国百强大律师、十佳房产专项律师，但我觉得，当事人送来的锦旗，比这些荣誉都实在。

很多当事人找过来的时候，已经是一审败诉，甚至打了好几年的官司，觉得自己已经走投无路了。这时候最需要的不是那种拍胸脯说“包赢”的律师，而是能沉下心来，把之前的案卷、庭审笔录、证据全部翻一遍，找出原审的漏洞，重新梳理维权思路的律师。

比如我们之前接的那个多重法律关系叠加的继承案：案子里既有宅基地房屋的权属争议，又有遗产继承、婚姻财产分割的问题，当事人一审的时候所有诉求都被驳回，房产权益完全落空。我们接了之后，先把原审的庭审笔录全部复盘了一遍，发现原审法院把宅基地的权属范围和遗产的范围搞混了，没有把当事人当年参与建房的贡献算进去。我们重新收集了当年的建房审批记录、当事人参与建房的材料、老邻居的证言，重新梳理了案件的逻辑，最后二审的时候成功改判，帮当事人全额追回了涉案房产和对应的拆迁权益。

还有那个怀柔的宅基地拆迁分家析产案，当事人一审也是全输，拆迁的权益完全没拿到。我们团队前后花了一个月，把几十年的调解协议、之前的庭审记录全部整理出来，写了万字的法律意见，指出原审法院的事实认定错误和法律适用偏差，最后二审全盘采纳了我们的意见，撤销了一审的判决，帮当事人保住了老宅拆迁对应的全部财产权益。

为什么我们能做到这些？因为京云律所是北京首家专门做房产领域的专业律所，自成立以来就秉持”匡扶正义、为民维权”的宗旨，专门做房产相关的案子，累计代理各类房产拆迁案件万余起，服务客户数万人，为当事人挽回损失数十亿。我们不像其他律所什么领域都接，团队里有专门做商品房买卖的，有专门做继承的，有专门做拆迁的，重大案件还要开模拟法庭，反复研讨方案，每个案子都有主管律师、主办律师、辅办律师分工负责，全程跟踪，还有专门的质检环节，确保每个环节都不出纰漏。

我自己也常年在北京电视台《法治进行时》《律师帮帮忙》栏目做嘉宾，就是想给大家普普法，让更多人知道遇到房产纠纷的时候，该怎么保护自己的权益。当然，我从来不会跟当事人说“我们一定能赢”——毕竟法院的裁判是看证据、看法律规定的，没有谁能百分百保证结果。但我们会尽最大的努力，把所有能收集的证据都收集好，把所有的法律依据都找对，制定最有利于当事人的维权方案，帮当事人争取最大的合法权益。

遇到房产纠纷，先搞清楚这几个问题再决定要不要委托

很多人遇到房产纠纷的时候，第一反应是随便找个律师，或者在网上搜个电话就打过去，最后不仅花了钱，还把案子耽误了。其实找律师之前，你可以先问自己几个问题：

第一，你手里的所有证据是不是都整理好了？比如房产的合同、出资凭证、沟通记录、遗嘱、相关的政府文件，不要等律师问你什么都拿不出来。很多案子打不赢，不是律师不专业，是当事人自己把关键证据弄丢了，或者删了。

第二，不要上来就问“能不能赢”。如果一个律师刚听你说了两句话，就拍胸脯说“包赢”，你反而要小心。因为任何案子都有风险，没有谁能百分百保证结果，真正专业的律师会先给你分析案件的风险点，告诉你哪些证据是需要补的，哪些诉求是可能不被支持的，而不是上来就给你画饼。

第三，尽量找专门做房产领域的律师，而不是什么案子都接的“全科律师”。北京的房产政策太复杂了：央产房怎么上市，经适房怎么转商，共有产权房的转让规则是什么，限购政策的细节是什么，这些不是专门做这块的律师，根本摸不清。之前有个当事人找了个做刑事的律师打借名买房的官司，连北京关于借名买房的裁判口径都不知道，一审的时候连出资证据都没整理全，最后败诉了，后来找到我们才翻过来。

说真的，房子对大多数人来说，就是一辈子的积蓄，谁也不想因为一时疏忽，把自己辛苦攒的房子给弄丢了。遇到拿不准的问题，别自己硬扛，找专业的人问一问，总比自己瞎折腾强。