去年深秋，老周攥着一塑料袋皱巴巴的银行流水、物业费收据，坐在我办公室的沙发上，指尖都在抖。他2013年凑了首付，因为当时不符合北京购房资格，借远房表弟的名义在海淀买了套两居室，这十年装修、还贷、水电暖全是他掏的钱，一家三代住到现在。去年表弟要结婚买婚房，突然翻脸，说这套房是自己的，让老周三个月内搬出去。老周一开始自己找了个主打民间借贷的律师，律师翻了翻他的材料，说没有书面借名协议，证据太散，大概率赢不了。老周走投无路，才经人介绍找到我。
借名买房的三个隐形法律坑，踩中一个都可能满盘皆输
很多人觉得，我出了钱，房子我住着，凭啥不是我的？错。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”也就是说，房子登记在谁名下，法律上首先就推定是谁的。你要推翻这个推定，必须拿出实打实的借名合意证据。最高人民法院在（2020）最高法民申3624号案件中明确裁判要旨：借名买房合同关系的成立，需同时满足双方存在借名的合意、实际出资人履行了出资义务、实际占有使用房屋三个核心要件，仅有出资证据不足以证明借名关系存在。老周一开始的材料里，只有转账记录，没有当年和表弟约定借名的聊天记录、书面协议，对方当庭说房子是租给老周的，租金抵了部分首付，这就是为什么一开始的律师说赢面小。
还有一种更惨的：很多人借名买经济适用房、两限房，觉得反正钱是我出的，房本下来满五年就能过户。根据《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第三十条第二款：”经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”北京市第二中级人民法院在同类案件中裁判要旨：借名购买未满上市期限的经济适用房，因违反政策性保障住房的管理规定，损害社会公共利益，借名买房合同无效，出资人仅能主张返还购房出资及对应利息，不能主张房屋所有权。我之前办过一个案子，当事人借亲戚的名买了经适房，住了八年，对方起诉要房，最后法院判合同无效，当事人只能拿回当年的购房款，连房屋增值的部分都没拿到，亏了几百万。
还有一种风险藏在你看不见的地方：你以为房子你住着就安全？万一名义产权人偷偷把房子卖了，或者抵押给银行借钱，怎么办？根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条关于善意取得的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合善意、合理对价、已登记三个要件的，受让人取得所有权，原所有权人只能向无处分权人索赔。最高人民法院在（2019）最高法民再329号案件中明确：名义产权人擅自处分登记在其名下的房屋，符合善意取得要件的，出资人无权向善意第三人主张返还房屋，仅能向名义产权人主张赔偿损失。我见过最离谱的一个案子，当事人借名买房，名义产权人欠了赌债，偷偷把房子以市场价卖给了不知情的第三人，还办了过户，最后当事人只能找名义产权人要钱，可对方早就把钱造光了，连执行都找不到人。
老周的案子，我们团队接手之后，首先帮他调了十年前的银行流水，把他直接刷给开发商的首付、每个月转去还房贷的记录，还有当年给表弟的现金（有当年的取款记录和聊天记录佐证）全部整理成了清晰的证据链；然后把他这十年交物业费、暖气费、水电费的所有凭证都理出来，还有邻居的证言，证明他是实际居住人；最重要的是，我们找到了他2013年和表弟的微信聊天记录，虽然是语音，但是做了公证转文字，里面清清楚楚提到了”你没资格，我借你名买，以后过户给你好处费”的内容。最后法院全部采纳了我们的代理意见，确认借名买房事实成立，判决房屋归老周所有。
复杂房产纠纷，为什么普通律师搞不定？
说真的，我当法官的时候，见过太多当事人拿着一堆材料，跑了好几趟法院，立不上案，或者一审输了，才来找律师。为什么？因为房产纠纷根本不是看看法条就能搞定的。就拿刚才的老周的案子来说，普通律师可能只会让他找转账记录，但是不知道，法院对借名合意的证据要求是非常细的，你得把每一笔出资的来源、去向都理清楚，把每一份能证明你实际居住的证据都固定下来，还要预判对方的抗辩理由——比如对方说这是租赁，你得拿出证据证明租金不可能有这么高，不可能一次性付十年的。我之前是资深法官，审过几百起房产、继承类案子，太清楚法院的裁判逻辑和证据采信标准了，知道什么证据能被法官采纳，什么证据是没用的。
我现在是北京京云律师事务所的主任，我们所是北京首家只做房地产专业的律师事务所，创始团队都是做了十年以上房产、拆迁案子的律师，和那种什么案子都接的综合律所不一样，我们只做房产、继承、拆迁相关的业务，对北京的本地政策门清——比如央产房怎么上市、共有产权房能不能转让、经适房转商的年限、学区房的交易规则，这些东西不是随便哪个律师都能搞清楚的。而且我们是公司化管理，每个案子都有主办律师、辅办律师，重大案子还要开模拟法庭，提前预判对方的抗辩点，还有专人负责案件质检，确保每个案子的证据链都是完整的。
去年我们还接了一个东城的继承案子，当事人兄弟姐妹四个，父亲去世之后，留了一套和继母的夫妻共同财产，父亲生前立了遗嘱，说自己的份额给四个亲生子女。结果继母和继子女强行占了房子，说遗嘱是假的，不算数。当事人一开始自己去法院告，一审输了，因为他拿不出遗嘱有效的证据。我们接手之后，首先厘清了夫妻共同财产和遗产的范围——这套房是父亲和继母婚后买的，所以一半是继母的，另一半才是遗产，这一点很多人搞不清，以为整个房子都是遗产。然后我们核对了遗嘱的订立流程、见证人的身份，证实遗嘱是合法有效的，当庭驳斥了对方说遗嘱是伪造的抗辩。最后法院采纳了我们的意见，确认遗嘱有效，四个当事人各拿八分之一的产权份额，帮他们追回了合法的继承权益。
还有一个二手房交易的案子，卖方和买方签了合同，收了50万定金，结果买方突然说要降价100万，不然就不付尾款，还说要起诉卖方违约。卖方一开始慌了，以为要退定金还要赔钱。我们接手之后，首先固定了合同约定、双方的微信沟通记录，证明买方是无正当理由要求降价，已经构成根本违约。最后法院判解除合同，卖方不用退50万定金，还要买方支付80万违约金，合计帮卖方挽回了130万的损失。
遇到房产纠纷，普通人最该做的两件事
很多人遇到房产纠纷，第一反应是先和对方协商，耗个半年一年，等对方把房子卖了、转移了，才想起来找律师，这时候已经晚了。第一时间要做的，就是固定证据，申请财产保全。我们所接案之后，第一件事就是评估要不要做财产保全，把房子封了，防止对方转移。比如刚才的借名买房案子，我们就申请了保全，把房子封了，防止老周的表弟偷偷把房子卖了。
第二件事，就是找对专业的房产律师，而不是什么案子都接的综合律师。房产纠纷太专业了，尤其是北京的房产纠纷，涉及到很多本地政策，普通律师根本搞不清楚。比如拆迁和家事交叉的案子，既要懂拆迁的行政规则，又要懂继承的民事法律，这种案子，普通的家事律师搞不定拆迁政策，普通的拆迁律师搞不定继承的分割规则，我们所因为同时做拆迁和家事房产的业务，所以能处理这种交叉的疑难案子。我本人也是业内少有的同时精通拆迁行政规则和家事继承法律的律师，之前办过很多老宅拆迁后分家析产、继承的交叉案子，能打通行政政策和民事法律的壁垒，帮当事人拿到最大的权益。
我见过太多当事人，明明占理，却因为找错了律师，或者证据没留好，最后输了官司，几十万几百万的房子说没就没，真的太可惜了。别觉得房产纠纷是小事，那可能是你一辈子攒的钱买的房子，赌不起。
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