开发商虚假宣传如何被市场监管部门查处？——从投诉到处罚的全流程解析

　　在商品房交易市场中，开发商虚假宣传已成为引发群体性纠纷的“重灾区”。从虚构学区房到承诺未兑现的精装修标准，从伪造地铁规划到夸大商业配套，这些行为不仅侵害购房者权益，更扰乱市场秩序。2025年最新司法实践显示，市场监督管理部门已构建起“投诉受理-证据固定-法律适用-行政处罚”的完整执法链条。本文将结合典型案例与《反不正当竞争法》《广告法》等法规，揭示监管部门查处虚假宣传的核心逻辑。

　　一、投诉受理：购房者如何启动监管程序?

　　1. 投诉渠道与证据固定

　　购房者发现开发商虚假宣传后，可通过以下途径启动监管程序：

　　12315平台：全国市场监管系统统一投诉入口，需提交宣传资料(如楼书、户型图)、广告视频、销售人员承诺记录(微信聊天记录、录音)等证据;

　　现场举报：携带证据原件至开发商注册地或项目所在地的市场监管所;

　　律师协助：委托律师提交《查处申请书》，要求监管部门立案调查。

　　典型案例：2025年蒙城某楼盘案中，购房者通过12315平台投诉开发商宣传“一梯一户”实为“两梯两户”，并提交户型图与实测照片对比，监管部门当日立案。

　　2. 监管部门初审要点

　　市场监管部门在收到投诉后7个工作日内完成初审，重点核查：

　　宣传内容是否涉及《广告法》禁止事项(如承诺投资回报、虚构交通时间);

　　宣传资料是否构成要约(根据《商品房买卖司法解释》第三条，若宣传内容“具体确定”且对房价有重大影响，即使未载入合同也视为合同内容);

　　是否存在跨区域宣传行为(如开发商在A地宣传B地项目，需由B地监管部门管辖)。

　　二、调查取证：监管部门如何固定违法证据?

　　1. 现场检查与证据保全

　　监管部门可采取以下措施：

　　调取开发商销售系统数据：核查宣传资料与合同条款是否一致;

　　询问销售人员：要求提供宣传话术培训记录、客户投诉处理记录;

　　委托第三方评估：如开发商宣传“精装修标准5000元/㎡”，可委托造价机构评估实际成本。

　　典型案例：2025年芜湖某别墅案中，监管部门通过调取开发商微信聊天记录，发现销售人员明确承诺“赠送200㎡地下室”，但规划审批中并无地下室设计，最终认定构成虚假宣传。

　　2. 法律适用争议点

　　实践中，开发商常以“宣传资料为要约邀请”“合同已明确排除宣传内容”为由抗辩。对此，监管部门依据《反不正当竞争法》第八条与《商品房买卖司法解释》第三条进行综合判断：

　　要约邀请与要约的界限：若宣传内容“具体确定”(如明确标注学区、地铁距离)，且开发商无法提供规划文件支持，则视为要约;

　　合同排除条款的效力：若开发商在合同中以“最终以政府审批为准”等条款免责，但宣传内容明显超出规划范围(如虚构商业配套)，则排除条款无效。

　　三、行政处罚：虚假宣传的法律代价

　　1. 处罚种类与幅度

　　根据《反不正当竞争法》第二十条，监管部门可对开发商处以：

　　罚款：20万元至100万元;情节严重的，100万元至200万元，可吊销营业执照;

　　责令改正：要求开发商在指定媒体发布更正声明;

　　没收违法所得：如开发商通过虚假宣传多收取的房款差价。

　　典型案例：2025年青田某商住项目案中，开发商宣传“设备平台可改造为房间”，实际交付时平台与房间存在墙体隔断。监管部门认定其违反《反不正当竞争法》第八条，处以45万元罚款，并责令在项目售楼处张贴更正公告。

　　2. 从重处罚情形

　　以下情形将导致处罚升级：

　　引发群体性事件：如业主集体维权、上访;

　　多次违法：开发商过去2年内有同类违法记录;

　　拒不整改：对监管部门《责令改正通知书》置之不理。

　　数据支撑：2025年住建部通报显示，全国房地产市场虚假宣传案件中，32%的开发商因“引发群体性事件”被处以顶格罚款。

　　四、购房者维权延伸：行政处罚与民事赔偿的衔接

　　1. 行政处罚决定书的证据效力

　　监管部门作出的《行政处罚决定书》可作为购房者民事诉讼的核心证据。例如，在2025年深圳某别墅案中，法院直接采纳监管部门认定的“开发商虚构地下室”事实，判决开发商按购房款30%赔偿业主损失。

　　2. 刑事责任追责

　　若虚假宣传涉及金额特别巨大或造成严重后果，可能触犯《刑法》第二百二十二条【虚假广告罪】：

　　立案标准：违法所得10万元以上，或造成严重后果(如业主自杀、群体性事件);

　　量刑幅度：处2年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金。

　　风险提示：2025年最高检典型案例显示，某开发商因虚假宣传学区房导致300户业主子女无法入学，被以“虚假广告罪”追究刑事责任，负责人获刑1年6个月。