亲属间无书面协议借名买房，法院如何判定权属？

　　在亲属间，借名买房现象尤为常见，往往出于购房资格、税费成本、银行信贷政策等考虑。然而，若双方未签订书面协议，一旦发生纠纷，法院如何判定房产权属?本文将从法律角度出发，结合最新司法实践，探讨亲属间无书面协议借名买房的认定方法及权属判定标准。

　　一、亲属间借名买房的特殊性

　　亲属间借名买房与普通借名买房相比，具有其特殊性。一方面，亲属间往往存在信任基础，可能认为书面协议并非必要;另一方面，亲属间借名买房可能涉及更多情感因素，如父母为子女购房、兄弟姐妹间互助购房等。然而，这种信任基础与情感因素在法律上并不具备强制力，一旦发生纠纷，仍需依靠证据来判定权属。

　　二、法院认定亲属间借名买房的考量因素

　　在亲属间无书面协议借名买房纠纷中，法院通常会从以下几个方面进行综合判断：

　　资金来源与支付情况：法院会重点审查购房款的支付情况，包括付款方、收款方、金额、时间等关键信息。若实际购房人能够提供银行转账记录、收据等证据，证明其实际支付了购房款，且名义购房人承认收到该款项，则可初步认定借名买房关系。例如，在某案中，父母为子女购房，虽未签订书面协议，但子女提供了银行转账记录证明其实际支付了购房款，法院据此认定了借名买房关系。

　　房屋实际占有与使用情况：房屋的实际占有与使用情况也是法院认定亲属间借名买房关系的重要依据。若实际购房人能够提供水电费缴纳记录、物业费缴纳记录、装修合同等证据，证明其长期实际占有并使用房屋，且名义购房人对此无异议，则可进一步支持借名买房关系的认定。例如，在某案中，兄弟姐妹间借名买房，实际购房人提供了连续多年的水电费缴纳记录及装修合同，法院据此认定了其实际占有并使用房屋的事实。

　　双方陈述与证人证言：在亲属间借名买房纠纷中，双方陈述与证人证言也可能成为法院认定事实的依据。若实际购房人能够提供亲属间的陈述或证人证言，证明双方存在借名买房的合意，且内容真实可信，则可辅助支持借名买房关系的认定。然而，由于亲属间可能存在利益关联，法院对证人证言的采信会较为谨慎，需结合其他证据进行综合判断。

　　购房目的与合理性：法院还会考虑购房目的与合理性。若实际购房人能够证明其购房目的合法合理，如因限购政策无法直接购房、为子女教育购房等，且借名买房行为未违反法律法规的强制性规定，则可进一步支持借名买房关系的认定。例如，在某案中，实际购房人因限购政策无法直接购房，遂借用亲属名义购房，法院认定其购房目的合法合理，支持了其借名买房的主张。

　　三、权属判定的法律原则与司法实践

　　在亲属间无书面协议借名买房纠纷中，法院判定权属时通常遵循以下法律原则：

　　物权登记原则：根据《民法典》物权编规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。因此，名义购房人作为登记权利人，对外具有物权公示效力。然而，若实际购房人能够提供充分证据证明其实际出资并享有房屋权益，法院可能根据实际情况判定房屋真实权利人。

　　公平原则：法院在判定权属时，还会考虑公平原则。若实际购房人因借名买房行为承担了更多风险与成本，如支付了全部购房款、承担了房屋维修费用等，而名义购房人未承担相应义务，则法院可能根据公平原则判定房屋归实际购房人所有。

　　诚实信用原则：诚实信用原则是民事法律行为的基本原则之一。若实际购房人与名义购房人之间存在借名买房的合意，且双方均按照合意履行了相应义务，则法院可能根据诚实信用原则判定房屋归实际购房人所有。

　　在司法实践中，法院对亲属间无书面协议借名买房纠纷的判定通常较为谨慎。例如，在某案中，父母为子女购房，虽未签订书面协议，但子女提供了银行转账记录、水电费缴纳记录等证据证明其实际出资并享有房屋权益。然而，由于父母对借名买房事宜予以否认，且子女未能提供充分证据证明双方存在借名买房的合意，法院最终未支持子女的诉求。这一案例表明，在亲属间无书面协议借名买房纠纷中，实际购房人需提供充分证据证明双方存在借名买房的合意及自身实际出资并享有房屋权益的事实。

　　四、实际购房人的维权策略与建议

　　面对亲属间无书面协议借名买房纠纷，实际购房人应如何维权?以下是一些建议：

　　收集并保留证据：实际购房人应尽可能收集并保留所有与借名买房相关的证据，包括购房款支付凭证、房屋实际占有与使用证据、往来沟通记录等。这些证据应能够清晰显示付款方、收款方、金额、时间等关键信息，以证明其实际出资并享有房屋权益的事实。

　　咨询专业律师：实际购房人应咨询专业律师，了解借名买房的法律风险及维权策略。律师可根据实际情况提供法律建议，帮助实际购房人完善证据链，降低维权成本。

　　尝试协商解决：在发生纠纷前，实际购房人可尝试与名义购房人协商解决。通过沟通协商，双方可能达成和解协议，明确房屋权属及双方的权利义务。这有助于避免诉讼带来的时间与成本消耗。

　　提起诉讼维权：若协商无果，实际购房人可提起诉讼维权。在诉讼过程中，实际购房人应充分阐述自身诉求及事实依据，并提供充分证据支持其主张。法院将根据双方提供的证据及法律规定进行综合判断，并作出公正裁决。

　　五、结论与启示

　　亲属间无书面协议借名买房纠纷的判定是一个复杂而细致的过程，需要法院综合考虑多种因素进行综合判断。在实际操作中，实际购房人应尽可能收集并保留所有与借名买房相关的证据，以证明其实际出资并享有房屋权益的事实。同时，实际购房人还应咨询专业律师，了解借名买房的法律风险及维权策略，以降低维权成本，保障自身权益。

　　此外，亲属间借名买房行为本身存在诸多风险，实际购房人在选择此种方式购房时应谨慎考虑。若可能，应尽量签订书面协议，明确双方的权利义务，以避免后续纠纷的发生。在房地产交易中，合法合规是保障权益的基石，实际购房人应遵守相关法律法规，避免因规避政策而陷入法律困境。