学区房虚假宣传陷阱：孩子无法入学，购房者如何依法退房？

　　“学区房”是开发商常用的营销噱头，但部分开发商为吸引购房者，虚构学区承诺、隐瞒学区变动风险，导致购房者支付高价购房后，子女却无法入读宣传中的学校。此类纠纷中，购房者能否以“合同目的无法实现”为由主张退房?本文结合《民法典》《消费者权益保护法》及《商品房买卖司法解释》等法律法规，系统分析学区房虚假宣传的维权路径。

　　一、学区房虚假宣传的认定：从“商业吹嘘”到“合同欺诈”的关键界限

　　学区房虚假宣传的核心争议在于开发商的宣传内容是否构成“具体确定的承诺”，并影响购房者决策。根据《商品房买卖司法解释》第三条，若开发商在广告中明确宣传“购房可入读XX名校”“学区划片为XX小学”，且该承诺对购房合同订立及房屋价格有重大影响(如学区房价格显著高于周边非学区房)，则应视为合同内容。

　　典型情形：

　　虚构学区承诺：开发商宣传楼盘对口某名校，但实际未与教育部门签订入学协议，或该学校尚未建成。

　　隐瞒学区变动风险：开发商明知学区可能调整(如政府规划新建学校、原有学区划片变更)，但未在合同中披露。

　　夸大学区优势：宣传“步行5分钟到学校”，但实际距离超过2公里，或需穿越主干道、铁路等安全隐患路段。

　　案例佐证：2024年湖南益阳赫山区消委调解的陈女士案中，开发商宣传楼盘为“学区房”，可入读附近两所名校，但陈女士咨询教育部门后发现该楼盘未纳入学区范围。消委认定开发商虚假宣传，支持陈女士退房并退还14.8万元定金。

　　二、学区房虚假宣传的法律后果：合同解除权与赔偿责任的双重救济

　　购房者主张退房的核心法律依据包括《民法典》第一百四十八条(欺诈撤销权)和第五百六十三条(合同解除权)：

　　欺诈撤销权：若开发商故意虚构学区承诺或隐瞒学区变动风险，导致购房者陷入错误认识并订立合同，购房者可请求法院或仲裁机构撤销合同。撤销后，开发商需返还购房款及利息，并赔偿购房者因合同撤销产生的损失(如租房费用、子女择校费等)。

　　举证要点：购房者需证明开发商存在主观故意(如宣传资料与教育部门文件不符、销售人员明确承诺未兑现)及自身因欺诈作出错误决策(如录音、聊天记录、广告视频等证据)。

　　合同解除权：若学区承诺构成合同条款(如合同明确约定“购房可入读XX学校”)，但开发商未履行，导致购房者合同目的(子女入学)无法实现，购房者可依据《民法典》第五百六十三条主张解除合同，并要求开发商赔偿损失。

　　损失范围：包括购房款利息、装修损失、贷款利息、子女择校费、租房费用等实际支出。

　　案例对比：

　　成功退房案例：2025年广州某楼盘宣传“对口省重点小学”，但购房者签约后发现该学校仅对部分业主开放。法院认为开发商未在合同中明确学区条款，但宣传内容影响购房决策，构成欺诈，支持购房者解除合同并退还房款。

　　败诉案例：2024年北京某楼盘宣传“周边教育资源丰富”，但未明确具体学校。购房者以“学区虚假宣传”为由起诉退房，法院认为宣传内容属于要约邀请，未构成合同条款，驳回诉讼请求。

　　三、维权实操：学区房纠纷的证据固定与诉讼策略

　　证据固定：

　　收集宣传资料(广告、楼书、沙盘照片)、销售话术(录音、聊天记录)、合同条款(尤其是补充协议中关于学区的约定)。

　　核查教育部门学区划分文件(如政府官网公示的《XX区义务教育阶段学校招生划片范围》)，证明开发商宣传与实际不符。

　　留存子女入学申请被拒的证明(如教育局书面回复、学校录取通知书等)。

　　协商与投诉：

　　向开发商发送书面《退房通知书》，明确要求解除合同、退还房款及赔偿损失，并设定合理期限(如15日)。

　　向市场监督管理部门投诉开发商虚假宣传行为，要求行政处罚(如罚款、责令整改);同时向教育部门举报其违规宣传学区行为。

　　诉讼策略：

　　案由选择：以“商品房预售合同纠纷”或“房屋买卖合同纠纷”为案由，主张解除合同并赔偿损失。

　　诉讼请求：明确要求开发商返还购房款、支付利息、赔偿装修损失、贷款利息、子女择校费等实际支出，并承担诉讼费用。

　　管辖法院：根据合同约定或“原告就被告”原则，向开发商所在地或合同履行地法院起诉。

　　风险提示：若合同未明确约定学区条款，购房者需证明开发商宣传内容构成“具体确定的承诺”且影响合同订立。例如，通过对比周边非学区房价格、宣传资料中的“学区”字样突出显示等证据，证明学区承诺是购房决策的核心因素。

　　四、预防性建议：规避学区房虚假宣传的三大法则

　　核查学区文件：通过政府官网、教育局公示信息核实楼盘学区划分，勿轻信开发商口头承诺。

　　写入合同条款：要求开发商将学区承诺写入合同补充协议，明确违约责任(如“若未兑现学区承诺，开发商按房价的10%支付违约金”)。

　　留存证据：对销售人员的学区承诺要求书面确认，或通过录音、录像等方式固定证据;保存广告视频、楼书等宣传资料原件。

　　结语：学区房虚假宣传纠纷中，购房者需以法律为武器，通过固定证据、协商投诉、诉讼维权等路径，依法主张退房退款。同时，购房者应增强风险意识，在签约前核查学区文件、细化合同条款，从源头规避虚假宣传陷阱。