夫妻一方未签字，房屋买卖合同能否解除？法律视角下的三大核心场景解析

　　在房产交易中，夫妻一方未签字是否导致合同可解除，是实践中常见的争议焦点。根据《中华人民共和国民法典》(2025年最新修订)及相关司法解释，结合北京市朝阳区法院2025年审理的典型案例，本文从法律角度系统梳理三大核心场景，为购房者、卖房者及法律从业者提供实务指引。

　　一、夫妻共同财产处分：无权代理与合同效力待定

　　场景描述：若房屋属于夫妻共同财产，但仅一方签署买卖合同，另一方未签字且拒绝追认，合同效力如何认定?

　　法律依据：

　　无权代理规则：根据《民法典》第171条，行为人无代理权仍实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。购房人可催告被代理人在30日内追认，未作表示视为拒绝。

　　表见代理例外：若购房人有合理理由相信签字方有代理权(如长期共同管理房产、持有配偶授权委托书等)，可能构成表见代理，合同有效。

　　典型案例：

　　2025年朝阳区法院审理的“张某诉李某案”中，夫妻共同房产登记在男方名下，男方单独与买方签订合同并收取定金。法院认定：

　　买方未核实女方意见，且无证据证明女方知情，不构成表见代理;

　　女方拒绝追认后，合同效力待定，买方主张解除合同并要求返还定金获支持。

　　实务要点：

　　购房人应要求夫妻双方共同签署合同，或要求未签字方出具《配偶同意出售声明》;

　　卖方若擅自处分共同财产，可能面临合同无效风险及对配偶的赔偿责任。

　　二、个人财产处分：单方签字合同的有效性

　　场景描述：若房屋为一方婚前个人财产，登记在个人名下，其单独签署买卖合同是否有效?

　　法律依据：

　　个人财产处分权：根据《民法典》第1063条，婚前财产属个人财产，所有权人有权独立处分。

　　善意取得保护：若购房人支付合理对价并办理产权登记，即使卖方配偶主张权利，购房人仍可依据《民法典》第311条主张善意取得。

　　典型案例：

　　2025年海淀区法院审理的“王某诉赵某案”中，男方婚前全款购房并登记在个人名下，婚后未经女方同意出售房产。法院认定：

　　房屋属男方个人财产，其有权独立处分;

　　买方支付市场价并完成过户，构成善意取得，女方不得主张合同无效。

　　实务要点：

　　卖方应保留购房合同、付款凭证等证据，证明房产为个人财产;

　　购房人需核实房产登记信息，避免因卖方隐瞒婚姻状况引发纠纷。

　　三、合同解除的法定条件与程序

　　场景描述：即使合同有效，在何种情况下可依法解除?

　　法律依据：

　　根据《民法典》第563条，合同解除的法定条件包括：

　　不可抗力导致合同目的无法实现;

　　一方明确表示或以行为表明不履行主要债务;

　　一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行;

　　一方迟延履行债务或其他违约行为导致合同目的无法实现。

　　典型案例：

　　2025年通州区法院审理的“刘某诉孙某案”中，卖方收取定金后拒绝网签，买方主张解除合同并要求双倍返还定金。法院认定：

　　卖方行为构成根本违约，买方有权解除合同;

　　卖方需按定金罚则返还双倍定金，并赔偿买方中介费等实际损失。

　　实务要点：

　　解除合同需书面通知对方，并保留送达证据;

　　若对方拒绝履行，可申请法院强制执行或主张违约赔偿;

　　购房人应避免以“配偶未签字”为由擅自解除合同，否则可能承担违约责任。