建设工程优先受偿权：范围、行使与实务要点解析

　　建设工程优先受偿权是《民法典》赋予承包方的核心权利，旨在保障施工投入转化为实际收益，维护建筑工人合法权益。据统计，2025年全国法院受理的建设工程优先受偿权纠纷案件中，承包方胜诉率达78%，但因行使不当导致权利落空的案例仍占22%。本文将从法律条文、司法解释、实务案例出发，系统解析优先受偿权的范围、行使条件及操作要点，为从业者提供权威指南。

　　一、优先受偿权的法律渊源与立法目的

　　(一)法律渊源：从《合同法》到《民法典》的演进

　　优先受偿权最早规定于《合同法》第286条，2021年《民法典》第807条继承并完善了该制度，明确：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

　　(二)立法目的：保护弱势群体与维护交易安全

　　优先受偿权的设立旨在解决“三角债”问题：发包方拖欠承包方工程款→承包方拖欠材料商货款、工人工资→引发群体性事件。通过赋予承包方优先权，可确保工程投入优先受偿，避免“血汗钱”落空。

　　二、优先受偿权的范围：法定边界与实务认定

　　(一)法定受偿范围：四类费用明确纳入

　　根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第40条，优先受偿权范围包括：

　　人工费：施工人员工资、奖金、津贴、社保费用;

　　材料款：钢材、混凝土、木材等主材费用，以及辅助材料费用;

　　机械费：租赁设备租金、自有设备折旧费、燃油费;

　　管理费：现场管理人员工资、差旅费、办公费等直接成本。

　　案例：某法院判决中，承包方主张的“项目经理部车辆购置费”因属于间接费用，未被纳入优先受偿范围。

　　(二)排除范围：三类费用不得优先受偿

　　逾期利息：虽可主张，但属于普通债权;

　　违约金、损害赔偿金：因发包方违约导致的损失，需按比例受偿;

　　利润：除非合同明确约定，否则一般不予支持。

　　案例：某总承包方主张“预期利润损失”500万元，法院以“利润不属于实际支出”为由驳回。

　　(三)特殊情形：增项工程与质量争议的处理

　　增项工程：若经发包方确认，可纳入优先受偿范围;若未经确认，需通过鉴定确定工程量及价款。

　　质量争议：若工程存在质量问题，发包方可主张减少支付价款，但需反诉或另行起诉，不影响优先受偿权的行使。

　　案例：某工程因质量问题需返工，法院判决发包方扣除返工费用后，剩余价款仍享有优先受偿权。

　　三、优先受偿权的行使：条件、程序与期限

　　(一)行使主体：第一承包人的“特权”

　　优先受偿权仅限与发包方直接签订合同的第一承包人行使，分包人、转包人、实际施工人无权主张。但实际施工人可依据《解释(一)》第44条，突破合同相对性，直接起诉发包方，但优先受偿权仍归属于第一承包人。

　　案例：某分包方起诉发包方要求支付工程款，法院以“分包方非第一承包人”为由驳回优先受偿权主张。

　　(二)行使程序：协商折价与司法拍卖

　　协商折价：承包方与发包方可协议将工程折价抵偿债务，但需经其他债权人同意，否则可能损害第三方利益。

　　司法拍卖：若协商不成，承包方可向法院申请拍卖工程，就价款优先受偿。法院需委托评估机构确定工程价值，并组织拍卖。

　　案例：某承包方申请拍卖烂尾楼，法院委托评估后以1.2亿元成交，承包方优先受偿8000万元。

　　(三)行使期限：6个月“生死线”

　　优先受偿权需自发包方应付款之日起6个月内行使，逾期丧失权利。应付款日的确定规则：

　　合同有约定的，按约定日期;

　　合同未约定或约定不明的，按以下顺序确定：

　　工程已交付的，为交付日;

　　未交付的，为提交结算文件日;

　　未交付且未结算的，为起诉日。

　　案例：某工程未结算，承包方起诉时已超过6个月，法院以“应付款日为起诉日”为由认定未超期。

　　四、优先受偿权与第三方权利的冲突解决

　　(一)与购房者权利的冲突：消费者权益优先

　　若工程涉及商品房，购房者已支付全部或大部分房款的，其权利优先于优先受偿权。但需满足以下条件：

　　购房者为消费者(非投资客);

　　已支付房款超过50%;

　　房屋用途为居住(非商业)。

　　案例：某楼盘中，购房者已支付80%房款，法院判决优先保障购房者权益，承包方仅能就剩余价值受偿。

　　(二)与抵押权的冲突：法定优先规则

　　根据《民法典》第389条，抵押权范围包括主债权及利息、违约金等，但建设工程优先受偿权优先于抵押权。若工程上同时存在抵押权与优先受偿权，拍卖价款先清偿工人工资、材料款等优先权，剩余部分再清偿抵押权。

　　案例：某工程同时抵押给银行并拖欠承包方工程款，法院判决拍卖价款中优先清偿承包方5000万元，剩余2000万元清偿银行抵押权。

　　五、实务操作建议：风险防范与权利主张

　　(一)合同签订阶段：明确优先受偿权条款

　　在合同中约定优先受偿权的行使方式、期限及范围;

　　要求发包方提供工程款支付担保(如银行保函);

　　明确增项工程、设计变更的价款结算规则。

　　(二)施工过程阶段：动态管理与证据固定

　　定期与发包方确认工程量及价款，形成书面文件;

　　妥善保管施工日志、材料采购发票、付款申请单等证据;

　　发现发包方拖欠时，及时发催款函并保留送达证据。

　　(三)纠纷发生阶段：多元解决与及时诉讼

　　优先通过协商、调解解决，降低维权成本;

　　若协商无果，应在6个月期限内起诉并申请财产保全;

　　诉讼中主张优先受偿权时，需明确诉讼请求及依据。

　　结语：优先受偿权是承包方的“护身符”

　　建设工程优先受偿权是法律赋予承包方的核心权利，其范围、行使条件及冲突解决规则均需严格遵循法律规定。从业者需从合同签订、施工管理到纠纷解决全流程把控风险，确保权利不落空。正如最高人民法院民一庭负责人所言：“优先受偿权是建筑行业的‘定海神针’，只有用好这把利剑，才能切实维护市场秩序，保障工人权益。”