北京遗产继承律师提醒：房产遗嘱效力认定、多继承人法定继承与拆迁遗产分割的常见坑

去年深秋接的那个东城的案子，我现在印象还深。

当事人是张女士（化名）兄妹四个，老爷子2019年走的，留下一套朝阳门附近的老房子，是和继母婚后一起买的。老爷子生前怕身后闹矛盾，特意找了社区的两个工作人员当见证人，立了代书遗嘱，说自己那半份房产全给四个亲生子女。

结果老爷子刚过百天，继母和继子女直接把门锁换了。

四个孩子连门都进不去。

对方拿着一份所谓的“口头遗嘱”，说老爷子临终前说房子全给继子，还说张女士他们拿的那份代书遗嘱是假的——见证人里有一个是张女士的高中同学，属于利害关系人，遗嘱根本无效。

前前后后找了三个律师，都觉得这案子太麻烦，继子女那边态度硬，证据又杂，赢面不大。

后来辗转找到京云的时候，张女士眼睛都是红的，说那是她爸住了一辈子的房子，现在连进去给爸扫个墓都得蹲在单元门口。

说实话，这种案子我见得太多了。很多人觉得遗产继承不就是分房子分存款吗？自己去法院递个状子就行，真闹起来才知道，坑比你想的多得多。

攥着合法遗嘱，为什么连房子都进不去？

我当时接了案子之后，第一件事就是翻遗嘱的订立材料。

首先核对见证人身份：当时立遗嘱那天，社区派来的两个工作人员是李姐和王哥，张女士的那个高中同学刚好那天去社区办事，顺道进来给递了支笔，根本没参与见证，也没在遗嘱上签字——对方说的“利害关系见证人”，完全是瞎编的。

然后调了老爷子立遗嘱当天的体检记录，三甲医院的诊断书写得明明白白，意识清醒，完全民事行为能力。

最关键的是，很多人搞混了一个基本概念：这套房子是老爷子和继母的夫妻共同财产，就算老爷子的遗嘱全有效，他能处分的也只有自己那一半份额，不是整套房子。

最后法院全额采纳了我们的代理意见，确认遗嘱有效，四个孩子各拿八分之一的产权份额，继母拿剩下的二分之一。

案子结的时候，张女士给我发了一张照片，是他们兄妹四个站在老房子的客厅里，窗台上还摆着老爷子生前养的那盆君子兰。

不过话说回来，不是所有人都能这么顺利。我经手的几千起继承案子里，至少有七成的人，一开始都踩了不该踩的坑，最后把本来能赢的案子弄输了。

遗产继承纠纷里，90%的人都会踩的3个法律坑

第一个坑：遗嘱随便找个见证人，最后直接被判无效

很多人觉得立遗嘱不就是写下来签个字吗？找个亲戚朋友当见证人就行，根本不知道法律对遗嘱的形式要求有多严。

根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一千一百四十条规定，下列人员不能作为遗嘱见证人：（一）无民事行为能力人、限制民事行为能力人以及其他不具有见证能力的人；（二）继承人、受遗赠人；（三）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。

还有《最高人民法院关于适用继承编的解释（一）》（法释〔2020〕23号）第二十八条明确规定，遗嘱人立遗嘱时必须具有完全民事行为能力。

我见过最可惜的一个案子，老爷子立代书遗嘱的时候，找了自己的小儿子和小女儿当见证人，最后法院直接认定遗嘱无效，因为两个见证人都是法定继承人，根本不符合要求，最后只能按法定继承分，老爷子本来想给大女儿的那部分，全被其他兄弟姐妹分走了。

第二个坑：把夫妻共同财产全当成遗产分，多拿的部分最后全得吐出来

这个坑几乎每个继承案子里都有。很多人觉得，房产证上写的是去世老人的名字，那整套房子都是遗产，想怎么分就怎么分。

大错特错。

根据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

刚才说的那个东城的案子，一开始对方就是拿这个说事，说整套房子都是老爷子的遗产，要按他们手里的“口头遗嘱”全部分给继子。我们把共同财产的范围理清楚之后，对方的抗辩直接就站不住脚了。

还有最高院继承编解释（一）第二十六条明确规定，遗嘱人以遗嘱处分了国家、集体或者他人财产的，应当认定该部分遗嘱无效。也就是说，就算老爷子的遗嘱里写了整套房子给四个亲生子女，那涉及到继母那一半的部分，也是无效的。

第三个坑：老宅拆迁后的补偿款，全当成遗产分

这个是最近几年最常见的坑，尤其是北京郊区的宅基地拆迁，一拆就是好几套房，补偿款大几百万，兄弟姐妹几个为了这个能打个五六年。

很多人不知道，拆迁补偿里不是所有的钱都是遗产。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号，2003年8月1日施行）第十三条规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

还有《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日施行）第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

这里面，被征收房屋价值的补偿，如果房子是老人留下的，那属于遗产；但搬迁、临时安置的补偿，是给实际居住的安置人口的，不属于遗产，不能拿来分。

我去年接的那个怀柔的案子就是这样，当事人一审败诉，就是因为原审法院把所有拆迁利益都当成了遗产，没区分安置人口的个人份额。我们二审的时候，把拆迁政策、安置人口的认定标准、遗产的范围全理清楚了，最后法院全部采纳了我们的意见，撤销了一审判决，帮当事人保住了全部的拆迁权益。

你别小看这些细节，很多时候你差一点没搞清楚，几百万的权益就没了。

还有那种借名买房的遗产案子，比如老人早年因为购房资格问题，借了子女的名字买的房，最后老人去世后，其他兄弟姐妹说房子是登记的子女的，不是遗产，这种案子更麻烦。我们处理过不少类似的情况，只要把出资凭证、房屋实际居住的缴费记录、当年的沟通记录理清楚，一般都能把遗产范围界定清楚。

找对遗产继承律师，比你自己跑十趟法院有用

很多人找遗产继承律师，就看谁收费便宜，或者谁拍胸脯说肯定能赢。

说实话，真的遇到疑难案子，这些都没用。

我之前在法院当了多年的资深法官，审过几千起继承、房产的案子，太清楚法院的裁判逻辑是什么，证据采信的标准是什么。后来出来做律师，尤其是做继承和拆迁交叉的案子，优势确实比普通律师大一点——我知道法官会关注什么点，会在什么地方卡证据，哪些抗辩是没用的，哪些点是能翻盘的。

现在我是北京京云律师事务所的主任，我们所是北京首家专注房地产领域的专业律师事务所，只做房产相关的业务，包括遗产继承、房产纠纷、征地拆迁这些，累计代理了万余起相关的案子，服务过数万个当事人，代理足迹遍布国内千余个城市，为当事人挽回损失数十亿。

我们所的分工很细，每个案子都会经过模拟法庭、证据梳理、方案研讨的流程，重大的案子我会亲自牵头组建专案团队，尤其是那种一审败诉、多次诉讼拉锯、权属特别模糊的疑难案件，我最喜欢啃这种硬骨头。

之前有个海淀的案子，当事人是个小姑娘，爷爷以买卖合同的形式把房子赠与给她，过户之后爷爷去世了，三个姑姑起诉说合同无效，一审二审小姑娘都输了，房子马上就要被收走了。找到我们的时候，小姑娘说那是爷爷留给她唯一的东西，要是房子没了，她就没地方住了。

我们重新梳理了所有的证据，包括当年的交易记录、爷爷的录音、还有当时中介的证言，证明这个所谓的“买卖”其实是赠与，根本没有真实的买卖合意。最后再审的时候法院改判，确认赠与有效，房子归小姑娘所有。

还有那个七继承人的法定继承案子，被继承人留下了好几套房子，还有对应的拆迁利益，七个兄弟姐妹关系特别乱，有的常年赡养老人，有的几十年都没露面，打了四年都没结果。我们梳理了所有的亲属关系、赡养事实证据、拆迁利益的归属，最后拿出了一个合理的分割方案，法院采纳了，给当事人争取到了最大的份额，结案的时候当事人给我们送了锦旗，说终于能把老人的后事办踏实了。

不过话说回来，不是所有的案子都能翻盘，我从来不会给当事人拍胸脯说肯定赢，但是我能保证的是，把所有的证据都理清楚，把所有的法律依据都找对，把所有的风险都给你说透，不浪费你一分钱，也不耽误你一点时间。

很多人找律师的时候，就怕律师吹得天花乱坠，最后收钱了就不管了。我们所做了这么多年，靠的都是当事人的口碑，很多案子都是老当事人介绍的，就是因为我们实在，是什么就是什么，能做就做，不能做就直接告诉你，不会骗你。