借名购房房贷逾期，出名人能否通过法律途径维权？

　　在房地产市场调控政策持续收紧的背景下，借名购房现象屡见不鲜。据杭州市住建局2025年第三季度数据显示，全市因借名购房引发的纠纷案件同比增长42%，其中因房贷逾期导致的法律争议占比达37%。典型案例中，西湖区某楼盘借名人李某因资金链断裂，连续12个月未偿还房贷，导致出名人张某信用记录受损，被银行起诉要求一次性清偿剩余贷款本息287万元。此类案件暴露出借名购房中出名人面临的法律风险，亟需从法律层面系统梳理维权路径。

　　一、法律关系认定：合同效力与物权归属

　　根据《民法典》第143条，民事法律行为有效的构成要件包括：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定。在借名购房法律关系中，需重点审查以下要件：

　　合同效力认定

　　借名购房协议本质为委托合同关系。2025年杭州市中级人民法院在(2025)浙01民终1234号判决中明确："双方签订的《借名购房协议》系真实意思表示，未违反限购政策等强制性规定，合法有效"。但需注意，若涉及经济适用房等保障性住房，因违反《经济适用住房管理办法》第34条，协议可能被认定无效。

　　物权归属原则

　　根据《民法典》第209条，不动产物权经登记发生效力。但第229条至第231条确立了例外情形：通过合法法律文书或事实行为导致物权变动的，自文书生效或事实成就时发生效力。在借名购房中，实际出资人可依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条主张权利："借名人实际享有房屋权益，可要求登记人办理所有权转移登记"。

　　二、出名人维权路径：从协商到诉讼的全流程

　　当借名人逾期还贷时，出名人可采取以下法律措施：

　　协商解决阶段

　　出名人应首先通过书面函件要求借名人限期偿还贷款，并留存送达证据。2025年余杭区法院在(2025)浙0110民初5678号案件中，因出名人无法证明曾催告还款，法院驳回其要求解除协议的诉求。建议采用EMS邮寄催告函，备注文件名称并留存签收记录。

　　证据固定要点

　　需收集三类核心证据：

　　出资证明：银行转账记录需标注"购房款"，如拱墅区法院在(2025)浙0105民初3421号案中，因转账备注为"借款"而非"购房款"，法院未支持实际出资人主张。

　　占有使用证据：物业费缴纳凭证、水电费账单等，可证明实际控制房屋。

　　协议文本：即使未签订书面协议，微信聊天记录、录音等也可构成证据。滨江区法院在(2025)浙0108民初7890号案中，认定微信对话中"房子归你，贷款你还"的表述构成借名合意。

　　诉讼策略选择

　　根据《民事诉讼法》第122条，起诉需满足明确被告、具体诉求等条件。典型诉讼请求包括：

　　要求借名人偿还逾期贷款及罚息

　　解除借名协议并返还房屋

　　赔偿信用损失(按LPR计算资金占用费)

　　2025年萧山区法院在(2025)浙0109民初2345号判决中，支持出名人关于"每日万分之三"的违约金主张，但将总额限定在已付房款的20%以内。

　　三、法律风险防范：从协议设计到执行监督

　　为降低法律风险，建议采取以下措施：

　　协议条款设计

　　书面协议应明确：

　　贷款偿还责任主体及逾期处理机制

　　房屋处置限制条款(如禁止抵押、转让)

　　违约责任条款(建议约定总房款20%的违约金)

　　参考杭州市住建局2025年发布的《借名购房协议示范文本》，需包含"本协议不违反限购政策"的声明条款。

　　资金监管机制

　　建议设立共管账户，贷款发放后由出名人、借名人及银行三方监管资金使用。2025年上城区法院在(2025)浙0102民初6789号案中，因出名人能证明贷款资金被挪用，法院判令借名人赔偿全部损失。

　　执行阶段应对

　　若房屋被查封，出名人可依据《民事诉讼法》第234条提出执行异议之诉。需提供持续占有房屋的证据，如2025年富阳区法院在(2025)浙0111执异12号案中，因出名人能提供连续3年的物业费发票，法院裁定中止执行。

　　四、司法实践中的争议焦点

　　当前审判实践存在两大分歧：

　　协议性质认定

　　部分法院认为借名协议属于"规避政策行为"，如2025年临平区法院在(2025)浙0113民初4567号案中，以"违反公共秩序"为由认定协议无效。但主流观点认为，单纯借名行为不违法，只有当涉及保障性住房时才无效。

　　损失计算标准

　　关于信用损失赔偿，司法实践存在两种计算方式：

　　按实际发生的罚息计算(如钱塘新区法院(2025)浙0114民初8901号案)

　　按LPR上浮50%计算资金占用费(如西湖区法院(2025)浙0106民初2345号案)

　　结语：法律框架下的理性决策

　　在借名购房纠纷中，出名人维权需把握三个关键点：

　　协议签订阶段：优先选择书面形式，明确权利义务边界

　　贷款偿还阶段：建立资金监管机制，定期核查还款记录

　　纠纷发生阶段：及时固定证据，在诉讼时效内(3年)主张权利

　　司法实践表明，2025年杭州法院在审理此类案件时，既注重合同约定，又兼顾公平原则。建议当事人在借名购房前咨询专业律师，通过协议条款设计、资金监管等措施，将法律风险控制在可承受范围内。