借名买房遭遇强制执行：法律风险与维权路径全解析

　　在房地产市场中，借名买房作为一种规避限购、限贷政策或利用他人购房资格的操作方式，虽非主流却屡见不鲜。然而，当借名买房的房屋因名义产权人债务问题被法院强制执行时，实际出资人往往陷入“房财两空”的困境。本文结合2025年最新法律法规及司法实践，系统梳理借名买房遭遇强制执行的法律风险、证据规则及维权路径，为实际出资人提供可落地的解决方案。

　　一、借名买房的法律性质：物权公示与实际权利的冲突

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。这一规定确立了物权公示原则，即不动产登记簿记载的权利人被推定为实际权利人。然而，司法实践中，法院也承认“物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实”的例外情形。

　　典型案例：2021年最高人民法院再审的“罗士奇借名买房案”中，法院认定：罗士奇虽以儿媳名义购房，但首付款、按揭款均由其支付，且房屋长期由其占有使用，结合购房合同、费用凭证等证据，可推翻不动产登记的推定，认定罗士奇为实际权利人。该案明确：借名买房未规避限购政策或违背公序良俗的，实际出资人享有足以排除强制执行的民事权益。

　　二、借名买房遭遇强制执行的三大法律风险

　　登记公示效力的优先性

　　根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，已登记的不动产按登记簿判断权利人。若名义产权人因债务被执行，法院可直接查封、拍卖其名下房产，实际出资人仅凭出资凭证难以对抗强制执行。

　　善意第三人制度的风险

　　若名义产权人将房屋擅自转让或抵押给善意第三人，且第三人支付合理对价并完成登记，实际出资人可能丧失房屋所有权，仅能向名义产权人主张赔偿损失。例如，名义产权人将房屋抵押给银行，银行因不知借名事实而取得抵押权，实际出资人无法要求撤销抵押。

　　政策规避导致合同无效

　　若借名买房目的是规避限购、限贷政策或购买经济适用房等保障性住房，合同可能因“违背公序良俗”被认定无效。此时，实际出资人不仅无法主张房屋所有权，还可能面临购房款无法全额追回的风险。

　　三、维权路径：从证据收集到诉讼策略

　　1. 证据收集：构建完整证明链

　　实际出资人需提供以下证据证明借名买房事实：

　　出资凭证：购房款、税费、装修费等支付记录(银行转账记录、收据、发票);

　　占有证明：物业费缴纳单据、水电费账单、居住照片、社区证明;

　　沟通记录：微信、短信、录音等证明双方借名合意的材料;

　　其他证据：如名义产权人出具的书面承诺、证人证言等。

　　2. 提起执行异议之诉

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条，实际出资人需在执行阶段向法院提出书面异议，并提交上述证据。法院将审查以下要点：

　　借名买房是否真实存在;

　　是否规避限购政策或违背公序良俗;

　　实际出资人是否为真正权利人。

　　若法院认定借名关系成立且不违法，实际出资人可排除强制执行;若证据不足或存在政策规避，法院将驳回异议，房屋继续执行。

　　3. 另案起诉确认物权或主张赔偿

　　若执行异议被驳回，实际出资人可另案起诉名义产权人，要求：

　　确认房屋所有权(需证明借名关系且无政策规避);

　　赔偿损失(包括购房款、房屋增值部分、诉讼费用等)。

　　四、风险防范：从源头降低纠纷概率

　　签订书面借名协议

　　协议应明确约定房屋权属、过户条件、违约责任等条款，并由双方签字盖章。例如，约定“待实际出资人取得购房资格后，名义产权人应无条件配合过户，否则赔偿房屋市场价20%违约金”。

　　保留关键证据原件

　　购房合同、付款凭证、产权证等原件应由实际出资人保管，避免名义产权人擅自处置。

　　关注名义产权人信用状况

　　定期查询名义产权人征信记录，若发现其存在大额债务或失信行为，及时要求过户或解除借名关系。

　　避免规避政策性购房

　　借名购买经济适用房、共有产权房等保障性住房的，合同可能被认定无效，实际出资人需承担政策风险。