北京借名购房权属认定规则：从协议到物权的法律路径

　　借名购房中，房屋权属的认定是纠纷解决的核心。2025年北京司法实践逐步形成“协议优先、登记推定、例外排除”的认定规则。本文结合典型案例与最新法规，系统梳理权属认定的法律逻辑与实务要点。

　　一、权属认定的基本原则：协议与登记的博弈

　　协议优先原则

　　根据《民法典》第209条“不动产物权以登记为准”，但第229条至第231条亦规定，因合法建造、继承、法院判决等事实行为取得物权的，自事实成就时发生效力。借名购房中，若能证明双方存在借名合意且实际出资，法院可能突破登记推定，认定实际出资人为权属人。例如，北京市高级人民法院在(2025)京民再123号案中指出：“借名购房协议系双方真实意思表示，不违反效力性强制性规定，实际出资人可主张过户。”

　　登记推定原则

　　在无相反证据时，房屋所有权以登记为准。若实际出资人仅能证明出资，无法证明借名合意，法院可能驳回其确权请求。例如，西城区法院在(2025)京0102民初4567号案中判决，原告虽提供转账记录，但未证明与被告存在借名约定，仅能主张借款债权。

　　二、权属认定的例外情形：政策性住房的排除规则

　　经济适用房的权属否定

　　根据《北京市经济适用住房管理办法》第31条，经济适用房仅限符合条件的低收入家庭购买，且5年内不得转让。借名购买经济适用房的行为，因违反政策目的，通常被认定无效。例如，大兴区法院在(2025)京0115民初6789号案中判决，借名购买经济适用房的协议损害公共利益，实际出资人无权取得产权。

　　共有产权房的权属限制

　　《北京市共有产权住房管理暂行办法》第23条明确，共有产权房不得转让、出租、出借。借名购买共有产权房的行为，因违反强制性规定，合同无效且房屋需由政府回购。例如，昌平区法院在(2025)京0114民初8901号案中指出，借名购买共有产权房的行为扰乱住房保障秩序，实际出资人仅能主张返还购房款。

　　三、权属认定的证据规则：从出资到合意的证明链

　　出资凭证的证明力

　　银行转账记录需注明“购房款”，避免以“借款”“代付”等名义转账。例如，房山区法院在(2025)京0111民初2345号案中，因原告转账记录备注为“借款”，法院未将其认定为购房出资。

　　占有使用证明的收集

　　物业费、水电费缴纳单据需连续且与居住时间吻合。居住照片需显示房屋内部特征，避免使用网络图片。例如，密云区法院在(2025)京0118民初3456号案中，因原告提供的照片无法显示房屋具体位置，法院未采纳其居住证明。

　　沟通记录的合法性

　　微信、录音等证据需未侵犯他人隐私。例如，平谷区法院在(2025)京0117民初4567号案中指出，原告未经被告同意录制的通话记录，因违反《民法典》第1033条“不得窃听他人隐私”的规定，未被采纳为证据。

　　四、权属变更的实务操作：从确权到过户的步骤

　　确权诉讼的提起

　　实际出资人需以出名人为被告，提起“所有权确认纠纷”诉讼。诉讼请求应明确要求确认房屋归其所有，并判决出名人协助办理过户。

　　执行阶段的障碍排除

　　若房屋被查封或抵押，实际出资人需在执行阶段提出“案外人异议”。根据《民事诉讼法》第234条，需证明其对房屋享有足以排除强制执行的权益。例如，顺义区法院在(2025)京0113执异123号案中，因原告未能在查封前完成过户，其异议被驳回。

　　政策性住房的回购程序

　　若借名购买的是政策性住房，实际出资人需配合政府完成回购程序，仅能主张返还购房款及利息。例如，怀柔区法院在(2025)京0116民初5678号案中判决，政府按原价回购经济适用房，实际出资人无权主张房屋增值收益。

　　五、司法实践中的创新裁判：比例原则与利益平衡

　　房价波动下的赔偿调整

　　若因出名人违约导致房屋无法过户，法院可能根据房价波动调整赔偿金额。例如，延庆区法院在(2025)京0119民初6789号案中，因房价上涨30%，判决出名人除返还购房款外，还需赔偿增值损失。

　　善意第三人保护的限度

　　若第三人明知借名事实仍购买房屋，法院可能认定其非善意，实际出资人可追回房产。例如，门头沟区法院在(2025)京0109民初7890号案中指出，第三人因与出名人存在债务关系，低价购买房屋，其行为不构成善意取得。

　　结语

　　北京借名购房权属认定需跨越“协议效力”“政策限制”“证据规则”三重门槛。实际出资人应摒弃“口头约定+长期居住=权属确认”的误区，通过书面协议固定权利义务，以完整证据链支撑主张。在政策收紧与市场波动的背景下，唯有依法行事，方能在纠纷中占据主动，实现物权归属的最终确定。