借名买房风险防范全攻略：法律视角下的合规操作指南

　　近年来，随着房地产调控政策的持续收紧，借名买房现象在部分城市悄然增多。这种通过借用他人名义购房以规避限购、限贷或享受政策优惠的行为，虽能暂时解决购房资格问题，却暗藏多重法律风险。本文将从法律实务角度出发，结合最新司法解释与典型案例，系统梳理借名买房的风险类型及防范策略，为购房者提供合规操作指南。

　　一、借名买房的四大核心风险

　　1. 产权归属争议风险

　　根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为生效要件。若借名人与出名人未签订书面协议，或协议内容存在瑕疵，一旦出名人反悔，实际出资人可能面临“房财两空”的困境。例如，在2025年东胜区人民法院审理的“高某某诉张某某借名买房案”中，原告虽实际出资并居住房屋多年，但因缺乏书面协议，法院最终依据《民法典》第216条，以产权登记为准判决驳回原告诉求。

　　2. 房屋被强制执行风险

　　若出名人因债务纠纷被法院强制执行，其名下房产可能被查封拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条，实际出资人需证明其对房屋享有足以排除强制执行的民事权益。在2025年包头市九原区人民法院审理的“赵某诉翁某某执行异议案”中，法院虽认定借名事实成立，但此类案件需满足严格条件：借名行为不得违反限购政策，且实际出资人需完成全流程证据留存。

　　3. 政策性住房无效风险

　　对于经济适用房、共有产权房等保障性住房，借名买房协议可能因违反《民法典》第153条“违背公序良俗”条款而被认定无效。例如，在2018年最高人民法院再审的“谭万兴借名买房案”中，法院明确指出：借名购买经济适用房的行为损害社会公共利益，协议无效，出名人仅需返还购房款及增值收益。

　　4. 税费及信用连带风险

　　借名买房可能导致双重税费负担：实际出资人需承担购房税费，而出名人未来转让房屋时可能再次缴税。此外，若实际出资人断供，出名人将面临征信受损风险，影响其后续贷款、信用卡申请等金融活动。

　　二、风险防范的五大法律策略

　　1. 签订书面协议：锁定核心条款

　　借名协议需明确以下内容：

　　产权归属：约定房屋所有权归实际出资人所有，出名人仅为名义登记人;

　　资金路径：购房款、税费、物业费等需通过银行转账支付，并备注用途;

　　违约责任：设定高额违约金，覆盖房屋增值部分及诉讼成本;

　　过户条件：明确符合购房资格后，出名人需无条件配合过户。

　　案例参考：在2025年某市中级法院审理的“李某诉王某借名买房案”中，法院因协议明确约定“房屋产权归李某所有，王某不得擅自处分”，最终支持李某过户请求。

　　2. 留存全流程证据：构建证据链

　　实际出资人需保存以下材料：

　　付款凭证：银行转账记录、购房发票、税费缴纳证明等;

　　占有证据：物业费、水电费缴费记录、房屋装修合同、居住证明;

　　沟通记录：与出名人关于借名事宜的微信、短信、录音等。

　　实务提示：建议使用专用银行账户支付购房款，避免与出名人资金混同;所有书面文件需由双方签字捺印，并留存原件。

　　3. 办理抵押登记：限制处分权

　　若条件允许，可要求出名人将房屋抵押给实际出资人，并办理抵押登记。根据《民法典》第402条，抵押权自登记时设立，此举可有效防止出名人擅自转让或抵押房屋。

　　操作要点：抵押合同需明确抵押目的为“保障借名买房协议履行”，抵押金额可设定为房屋市场价值，以覆盖潜在损失。

　　4. 及时过户：消除权利瑕疵

　　一旦实际出资人取得购房资格，应立即办理过户手续。根据《民法典》第232条，处分未登记的不动产，不得对抗善意第三人。例如，在2025年某区法院审理的“陈某诉周某借名买房案”中，因陈某未及时过户，周某将房屋卖给第三人并完成登记，法院最终驳回陈某确权请求。

　　5. 规避政策性住房：严守合规底线

　　对于经济适用房、共有产权房等，借名买房协议因违反强制性规定而无效。实际出资人应避免此类操作，转而通过合法途径申请保障性住房。

　　政策依据：根据《经济适用住房管理办法》第43条，经济适用房购房人拥有有限产权，不得擅自改变用途或转让。借名购买此类房屋，不仅协议无效，还可能面临行政处罚。

　　三、争议解决路径：诉讼与非诉选择

　　1. 协商调解：成本最低的解决方式

　　若发生纠纷，双方可先行协商，或通过居委会、物业等第三方调解。协商时需注意：

　　明确诉求：要求过户、赔偿损失或解除协议;

　　固定证据：将协商过程形成书面记录，并由双方签字确认。

　　2. 诉讼维权：关键证据与诉讼策略

　　若协商无果，实际出资人可提起“确权之诉”或“合同之诉”：

　　确权之诉：依据《民法典》第234条，请求法院确认房屋所有权归属;

　　合同之诉：依据借名协议，要求出名人履行过户义务或赔偿损失。

　　诉讼时效：根据《民法典》第188条，诉讼时效为3年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。

　　3. 执行异议：应对房屋被查封

　　若房屋被法院查封，实际出资人可提出执行异议，需提交以下材料：

　　借名协议、付款凭证、占有证据等;

　　房屋未过户非因自身原因的证明(如限购政策)。

　　风险提示：若法院认定借名行为违反限购政策，执行异议可能被驳回。

　　四、结语：合规购房，规避风险

　　借名买房虽能解决短期购房需求，却暗藏产权争议、执行风险及政策合规问题。购房者应摒弃侥幸心理，严格遵守限购、限贷政策，通过合法途径实现购房目标。若确需借名购房，务必签订书面协议、留存全流程证据、办理抵押登记，并在条件成熟时及时过户，以最大限度降低法律风险。

　　法律箴言：在房地产交易中，“名实相符”不仅是合同履行的基本原则，更是维护自身权益的核心保障。唯有合规操作，方能行稳致远。