无协议借名买房纠纷：法律维权路径与证据链构建指南

　　一、法律风险与维权核心逻辑

　　借名买房现象在房地产市场中屡见不鲜，但当缺乏书面协议时，实际购房人(借名人)与名义产权人(出名人)之间的权属争议极易引发诉讼。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权以登记为准，但司法实践中，法院可通过审查“实际出资+占有使用+借名合意”三要素，推翻登记簿的公示效力。例如，2024年北京朝阳区法院审理的“黄某诉张某某案”中，法院结合首付款流水、装修票据、微信聊天记录等证据，认定存在借名关系，最终判决房屋归实际出资人所有。

　　风险提示：若出名人擅自处分房屋(如抵押、出售)，或因债务纠纷导致房屋被查封，借名人可能面临“房财两空”的结局。2025年《浙江省高级人民法院关于审理借名买房纠纷的指导意见》明确，借名人需承担“推翻登记簿记载事项”的举证责任，否则承担败诉风险。

　　二、证据链构建：从碎片信息到完整证明

　　出资证明：资金流向的“时间轴”

　　需提供银行转账记录、取款凭证、贷款还款明细等，证明购房款、税费、装修费等均由借名人支付。例如，在2025年上海浦东新区法院审理的“李某诉王某案”中，原告提交了连续36个月的房贷还款记录，结合开发商出具的收款凭证，法院认定其实际出资。

　　占有使用证据：生活痕迹的“场景化”

　　物业费、水电费、燃气费缴费凭证，以及社区居委会出具的居住证明，可证明借名人实际控制房屋。2025年杭州中院在“陈某诉周某案”中，采纳了原告提供的近5年物业费发票及电梯卡使用记录，认定其长期居住。

　　借名合意证据：沟通记录的“语境还原”

　　微信聊天记录、短信、邮件需完整呈现借名背景(如限购政策、贷款资格)、权利义务分配(如过户时间、费用承担)等关键信息。2025年广州中院在“郑某诉吴某案”中，因原告仅提供零散聊天记录，未明确借名意思表示，法院未采纳其主张。

　　辅助证据：第三方证言的“交叉验证”

　　中介人员、邻居、装修工人的证言可佐证借名事实。例如，在2025年深圳中院审理的“林某诉赵某案”中，法院采纳了中介关于“双方协商以赵某名义购房”的证言，结合其他证据形成完整链条。

　　三、诉讼策略：从立案到执行的“全流程”

　　诉前准备：证据固定与财产保全

　　起诉前需对关键证据进行公证(如微信聊天记录)，并向法院申请诉前财产保全，防止出名人转移资产。2025年《江苏省高级人民法院关于诉前保全的实施细则》规定，借名买房纠纷中，借名人可申请查封房屋，但需提供等值担保。

　　诉讼请求设计：权属确认与过户的“双重保障”

　　通常需同时主张两项请求：一是确认房屋归借名人所有，二是要求出名人协助办理过户手续。若房屋已被第三人购买，可追加诉讼请求为“赔偿房屋增值损失”。例如，2025年成都中院在“刘某诉孙某案”中，因房屋已被出名人出售，法院判决出名人赔偿借名人购房款及30%的增值损失。

　　庭审应对：反驳出名人抗辩的“关键点”

　　出名人常以“赠与”“借款”为由否认借名关系。此时需重点反驳：

　　赠与关系需证明无偿性，但借名人提供的出资证明可推翻;

　　借款关系需证明还款义务，但借名人长期占有房屋且未要求还款，不符合借款特征。

　　四、政策与地域差异：从限购到保障房的“特殊规则”

　　限购政策下的效力认定

　　若借名是为规避限购，协议本身有效，但借名人无法直接取得所有权。2025年《北京市高级人民法院关于审理房地产纠纷的指导意见》明确，此类案件中，法院可判决出名人将房屋出售给借名人，但需借名人具备购房资格。

　　保障性住房的“红线”

　　借名购买经济适用房、共有产权房等政策性住房，协议因损害公共利益而无效。2025年南京中院在“张某诉李某案”中，因房屋性质为经济适用房，法院驳回借名人确权请求，仅判决出名人返还购房款。