无书面协议下借名买房纠纷：如何通过法律途径维权？

　　在房地产市场中，借名买房现象屡见不鲜，其背后往往涉及规避限购政策、享受特定购房优惠或隐藏真实财产信息等复杂动机。然而，当借名买房双方未签订书面协议，却因房屋归属、过户等问题产生纠纷时，实际出资人(借名人)该如何通过法律途径维护自身权益?本文将从证据收集、诉讼策略、法律风险防范等角度，结合最新法律法规与司法实践，为读者提供系统性解决方案。

　　一、无协议借名买房的证据收集：构建完整证据链是关键

　　在缺乏书面协议的情况下，借名人需通过其他证据证明“实际出资”与“借名合意”两大核心事实。根据《民事诉讼法》第六十六条，证据需满足真实性、合法性、关联性要求，形成完整证据链后方可被法院采信。

　　出资证据：锁定购房款流向

　　银行转账记录是证明出资的核心证据。借名人需提供从自身账户向出名人账户支付定金、首付款、税费等款项的转账凭证，并标注“购房款”等用途说明。若存在现金支付，需结合取款记录、证人证言(如亲属、中介人员)等辅助证据。例如，在某案例中，借名人通过银行转账支付首付款后，又以现金形式支付尾款，法院最终结合取款记录、开发商收据及中介证言，认定其实际出资事实。

　　实际使用证据：证明房屋控制权

　　房屋交付后的占有、使用、收益情况是判断实际权利人的重要依据。借名人可提供以下证据：

　　物业费、水电费缴费凭证：连续缴纳物业费、水电费的记录可证明长期居住事实;

　　居住证明：居委会、物业公司出具的居住证明，或邻居、邻居的证人证言;

　　房屋装修合同及付款凭证：若借名人对房屋进行装修，相关合同及付款记录可进一步佐证其实际控制权。

　　例如，在某纠纷中，借名人虽未签订书面协议，但提供了连续5年的物业费缴费记录、装修合同及邻居证言，法院最终认定其实际占有使用房屋。

　　沟通记录：还原借名合意过程

　　双方关于借名买房的聊天记录、通话录音、邮件等，可证明借名合意的存在。例如，微信聊天记录中“用你的名义买房，实际归我所有”“贷款由我偿还”等表述，均可作为关键证据。需注意，录音、录像等证据需符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中“未侵害他人合法权益”的要求，否则可能被认定为非法证据。

　　其他辅助证据：增强证明力

　　购房合同原件：若借名人持有购房合同原件，可证明其在购房过程中的参与度;

　　贷款还款记录：若房屋存在贷款，借名人持续偿还贷款的记录可佐证其实际出资;

　　购房资格证明：若借名人因限购政策无法购房，可提供当地政策文件及自身社保、户籍等证明，解释借名动机。

　　二、诉讼策略：明确诉求与选择管辖法院

　　诉讼请求的确定

　　借名人可基于“物权确认”或“合同债权”提出两类诉求：

　　物权确认请求权：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第二条，请求法院确认房屋实际归借名人所有，并要求出名人配合办理过户手续。但需注意，若借名行为违反限购政策，法院可能以“损害社会公共利益”为由驳回诉求。

　　合同债权请求权：若借名协议因规避政策无效，借名人可基于实际出资事实，要求出名人返还购房款、赔偿损失(如房屋增值部分)。例如，在某案例中，法院认定借名购买经济适用房协议无效，但判令出名人返还借名人购房款及同期银行贷款利息。

　　管辖法院的选择

　　根据《民事诉讼法》第三十四条，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。因此，借名人需向房屋所在地法院提起诉讼，并提交起诉状、证据清单及身份证明等材料。

　　三、法律风险防范：借名买房的合规化建议

　　签订书面协议

　　尽管无协议也可通过证据维权，但书面协议可明确双方权利义务，降低纠纷风险。协议需包含以下内容：

　　借名人与出名人的身份信息;

　　房屋具体信息(地址、面积、购房款等);

　　借名原因(如限购、贷款优惠);

　　出名人配合过户的义务及违约责任;

　　房屋被处分时的赔偿条款。

　　保留关键证据

　　借名人需全程保留出资凭证、沟通记录、实际使用证据等，避免因证据灭失导致维权失败。例如，定期备份电子聊天记录，将纸质凭证扫描存档。

　　关注政策变化

　　若借名行为因规避限购政策引发纠纷，需关注当地政策调整。例如，部分城市已放开限购，借名人可及时要求出名人配合过户，避免政策变化导致权益受损。

　　四、司法实践：典型案例解析

　　案例1：无协议借名买房，法院支持物权确认

　　在某市中级法院审理的案件中，借名人虽未签订书面协议，但提供了银行转账记录、物业费缴费凭证、装修合同及邻居证言，证明其实际出资并占有使用房屋。法院认定借名买房事实成立，判令出名人配合办理过户手续。

　　案例2：借名购买经济适用房，协议无效但赔偿损失

　　在另一案例中，借名人借名购买经济适用房，后因房屋增值与出名人产生纠纷。法院认定借名协议因损害公共利益无效，但判令出名人返还借名人购房款及同期银行贷款利息，并赔偿房屋增值部分的30%。

　　结语

　　无书面协议的借名买房纠纷中，借名人需通过系统化证据收集、精准化诉讼策略及合规化风险防范，构建完整的维权路径。尽管法律赋予实际出资人一定的救济权利，但借名买房本身因涉及规避政策、损害公共利益等问题，始终伴随高风险。因此，建议购房者优先通过合法途径购房，避免因小失大。