售楼处虚假宣传：购房者能否要求退房？法律解析与实务操作

　　在购房过程中，售楼处的宣传往往成为吸引购房者的重要因素。然而，当宣传与实际交付的房屋存在巨大差异时，购房者能否要求退房?本文将从法律角度出发，结合最新法律法规及实务案例，深入剖析售楼处虚假宣传下购房者的退房权利及操作流程。

　　一、售楼处虚假宣传的认定：法律视角下的“欺诈”与“误导”

　　售楼处虚假宣传的认定，需从法律视角审视其是否构成“欺诈”或“误导”。根据《民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构予以撤销。在房地产领域，售楼处虚假宣传若满足以下条件，可认定为欺诈：

　　宣传内容虚假或引人误解：售楼处宣传的房屋信息(如学区、地铁、配套设施、房屋质量)与实际情况不符，或通过模糊表述、夸大其词等方式误导购房者。

　　购房者基于错误认识签订合同：购房者因相信售楼处宣传而签订购房合同，若宣传内容不实，则购房者签订合同的意思表示不真实。

　　开发商主观故意或过失：开发商在发布宣传内容时，明知或应知其虚假性，或未尽到合理审查义务，导致虚假信息传播。

　　二、购房者要求退房的法律依据与条件

　　购房者因售楼处虚假宣传要求退房，主要依据《民法典》关于合同撤销权的规定。根据该法第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　购房者要求退房需满足以下条件：

　　售楼处宣传构成欺诈或重大误解：售楼处宣传内容虚假或引人误解，且足以影响购房者的决策，导致购房者基于错误认识签订合同。

　　购房者及时行使撤销权：根据《民法典》第一百五十二条，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权的，撤销权消灭。因此，购房者需在发现虚假宣传后及时行使撤销权。

　　购房者未实际占有或使用房屋：若购房者已实际占有或使用房屋，且房屋无严重质量问题或不符合合同约定，法院可能不支持退房请求。但若房屋存在根本性违约(如无法入住、无法办理产权证)，购房者仍可要求退房。

　　三、实务操作：购房者如何要求退房?

　　购房者因售楼处虚假宣传要求退房，可按以下步骤操作：

　　收集证据：保存售楼处宣传资料(如楼书、沙盘照片、样板房视频)、销售人员口头承诺的录音或录像、政府规划文件等证据，证明开发商存在虚假宣传行为。

　　与开发商协商：向开发商提出退房请求，说明虚假宣传事实及法律依据，要求开发商返还购房款及赔偿损失。若开发商同意退房，需签订书面退房协议，明确退款时间、方式及违约责任。

　　向行政机关投诉：若协商无果，可向当地市场监督管理部门、房地产管理部门投诉开发商虚假宣传行为，要求行政处罚。行政处罚决定书可作为后续诉讼的证据。

　　提起民事诉讼：若行政投诉未果，可向法院提起民事诉讼，要求撤销购房合同、返还购房款及赔偿损失。诉讼中需提交虚假宣传证据、购房合同、付款凭证等材料，证明开发商存在欺诈行为。

　　四、实务案例：售楼处虚假宣传下的退房成功案例

　　案例一：学区房虚假宣传退房案

　　2025年，上海某楼盘宣传“对口华师大附小”，吸引众多购房者。购房者李先生签订购房合同后，发现楼盘实际未纳入该校招生范围。李先生收集售楼处宣传资料、销售人员口头承诺录音等证据，向法院提起诉讼，要求撤销购房合同并返还购房款。法院认定开发商构成欺诈，判决撤销合同、返还购房款及赔偿李先生因诉讼产生的律师费、差旅费等损失。

　　案例二：地铁房虚假宣传退房案

　　某楼盘宣传“紧邻地铁口”，但实际距离地铁口1.5公里，且需穿越繁忙路口。购房者王女士签订购房合同后，发现实际步行至地铁口需20分钟，与宣传不符。王女士向市场监管部门投诉后，开发商未整改。王女士遂向法院提起诉讼，要求撤销合同。法院认定开发商构成虚假宣传，判决撤销合同、返还购房款及赔偿王女士因重新购房产生的差价损失。

　　五、启示与思考：购房者如何防范售楼处虚假宣传?

　　面对售楼处虚假宣传，购房者需保持理性，增强法律意识，采取以下措施防范风险：

　　审慎审查宣传资料：仔细阅读售楼处宣传资料，对关键信息(如学区、地铁、配套设施、房屋质量)进行核实，要求开发商提供书面承诺或政府文件作为依据。

　　实地考察与咨询：实地考察楼盘位置、周边环境及配套设施，咨询已入住业主或当地居民，了解实际情况。

　　签订详细购房合同：在购房合同中明确约定房屋交付标准、配套设施、学区等关键信息，并约定开发商虚假宣传的违约责任(如双倍返还定金、赔偿损失等)。

　　保留证据与及时维权：保存售楼处宣传资料、销售人员口头承诺录音或录像等证据，发现虚假宣传后及时与开发商协商或向行政机关投诉、提起诉讼，维护自身权益。