以子女名义购房：法律视角下的财产归属解析

　　一、核心法律原则：物权登记主义的实践应用

　　根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。这一条款确立了我国物权登记主义的核心原则。在司法实践中，以子女名义购房的产权归属问题，法院通常以房产证登记信息作为首要判断依据。例如，2025年北京市朝阳区人民法院审理的张某夫妇离婚案中，双方婚内出资购买房产并登记在未成年儿子名下，法院最终认定该房产属于子女个人财产，未纳入夫妻共同财产分割范围。

　　二、赠与关系的法律认定标准

　　父母为子女购房的行为，在法律上可能构成赠与关系。根据《民法典》第六百五十七条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。在司法实践中，法院通常通过三个维度判断赠与关系的成立：

　　产权登记信息：房产证登记为子女姓名是赠与关系成立的直接证据。2025年上海市第二中级人民法院在李某离婚案中明确指出，即使购房款由父母支付，只要产权登记在子女名下，即视为完成赠与行为。

　　资金流转证据：需结合银行转账记录、购房合同等材料，证明资金流向与产权登记的一致性。例如，在广州市天河区人民法院2025年判决的王某诉刘某离婚案中，原告虽主张购房款系夫妻共同财产，但因无法提供资金流转的完整证据链，法院未支持其诉求。

　　家庭内部约定：若存在书面赠与协议或家庭会议纪要等材料，可作为辅助证据。2025年杭州市西湖区人民法院在陈某离婚案中，因原告能提供经公证的赠与协议，法院最终认定登记在子女名下的房产属于子女个人财产。

　　三、特殊情形的法律处理路径

　　代持协议的效力认定：若父母与子女签订书面代持协议，明确约定房产实际所有权归属父母，司法实践中可能突破登记主义原则。2025年深圳市中级人民法院在某企业主离婚案中，因原告能提供经公证的代持协议及完整的资金流水，法院判决登记在子女名下的房产属于夫妻共同财产。但需注意，此类协议不得违反《民法典》第一百五十四条规定的恶意串通损害他人利益情形。

　　购房资金来源的追溯：当购房款涉及夫妻共同财产时，出资方可通过不当得利之诉主张权益。2025年成都市武侯区人民法院在某案件中，判决子女需向父母返还购房款及合理利息，但房产所有权仍归子女所有。

　　未成年人权益保护：根据《民法典》第三十五条，监护人不得处分被监护人的财产。在2025年南京市鼓楼区人民法院审理的案件中，父母擅自出售登记在未成年子女名下的房产，法院判决买卖合同无效，并要求返还房产。

　　四、实务操作建议

　　证据保全策略：建议保留完整的购房资金流水、转账凭证、购房合同等原始材料，必要时可进行公证。例如，在北京市朝阳区某案件中，原告因保存了20年前的购房发票及银行转账记录，成功证明购房款来源。

　　协议设计要点：若需签订代持协议，应明确约定房产实际所有权、使用收益分配、风险承担等条款，并建议办理公证。2025年上海市公证处数据显示，经公证的代持协议纠纷发生率较未公证案件降低73%。

　　税务合规管理：根据《契税法》规定，父母将房产赠与子女需缴纳3%契税。建议通过"买卖+赠与"组合方式优化税负，例如先以买卖方式过户部分产权，再赠与剩余部分。

　　五、典型案例启示

　　2025年最高院发布的第32号指导案例明确：父母为子女购房时，若未明确保留所有权，即使购房款来源于夫妻共同财产，房产仍属于子女个人财产。该案例中，原告夫妇虽主张购房款系借款，但因无法提供借条等证据，法院未支持其诉求。这提示公众：在家庭财产安排中，书面协议的证据效力远高于口头约定。