借名买房无协议纠纷：法律困境与破解之道

　　借名买房无书面协议时，实际出资人与名义产权人之间的权利义务关系往往因证据不足陷入“口说无凭”的困境。本文结合2025年最新司法实践，系统梳理无协议借名买房纠纷的法律认定、证据规则及维权策略，为实际出资人提供可操作的解决方案。

　　一、无协议借名买房的法律认定：从“意思自治”到“证据推定”

　　根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或公序良俗。借名买房无协议时，法院需通过证据推定双方是否存在借名合意。

　　司法实践中的认定标准：

　　出资事实：实际出资人需证明购房款、税费等均由其支付(如银行转账记录、收据);

　　占有使用：房屋长期由实际出资人居住、装修、缴纳物业费等;

　　借名原因：如实际出资人因限购、贷款资格不足等合理原因借名;

　　双方关系：亲属、朋友等特殊关系可能辅助证明借名合意。

　　典型案例：2025年某法院审理的“张某诉李某借名买房案”中，张某虽无书面协议，但提供：

　　购房款由其银行账户转账至开发商的记录;

　　房屋装修合同、物业费缴纳凭证;

　　李某出具的书面声明(虽未签字，但录音中承认借名事实)。

　　法院综合上述证据，认定借名关系成立，判决李某协助过户。

　　二、无协议纠纷的三大法律风险

　　举证困难导致败诉

　　若实际出资人无法提供充分证据证明借名事实，法院可能认定房屋归名义产权人所有，实际出资人仅能主张债权(要求返还购房款及利息)，无法取得房屋所有权。

　　名义产权人擅自处分房屋

　　名义产权人可能将房屋转让、抵押或出租，实际出资人难以对抗善意第三人。例如，名义产权人将房屋抵押给银行，银行因不知借名事实而取得抵押权，实际出资人无法要求撤销抵押。

　　继承纠纷风险

　　若名义产权人死亡，其继承人可能否认借名关系，将房屋纳入遗产分割;若实际出资人死亡，继承人若不知借名事实，房屋可能被名义产权人侵占。

　　三、维权路径：从协商到诉讼的全流程操作

　　1. 协商解决：优先通过友好沟通化解矛盾

　　实际出资人可与名义产权人协商，要求其承认借名事实并协助过户。协商时建议：

　　书面记录协商过程(如微信聊天记录、录音);

　　要求名义产权人出具书面承诺(如“同意将房屋过户至实际出资人名下”)。

　　2. 收集证据：构建完整证明链

　　若无协议，实际出资人需重点收集以下证据：

　　出资凭证：购房款、税费、装修费等支付记录(银行转账记录需注明用途);

　　占有证明：物业费缴纳单据、水电费账单、居住照片、社区证明;

　　沟通记录：微信、短信、录音等证明双方借名合意的材料;

　　其他证据：如名义产权人出具的书面声明(即使未签字，录音、录像等可辅助证明)。

　　3. 提起诉讼：明确诉讼请求与法律适用

　　实际出资人可向法院起诉名义产权人，要求：

　　确认房屋所有权(需证明借名关系且无政策规避);

　　赔偿损失(包括购房款、房屋增值部分、诉讼费用等)。

　　诉讼策略要点：

　　诉讼请求需明确(如“确认房屋归原告所有”或“被告赔偿原告损失XX元”);

　　法律适用需准确(如引用《民法典》第二百零九条、第一百四十三条);

　　证据需形成完整链条(避免单一证据孤立存在)。

　　四、风险防范：从源头减少纠纷概率

　　补签书面协议

　　即使借名时未签订协议，事后也可与名义产权人补签，明确房屋权属、过户条件、违约责任等条款。例如，约定“待实际出资人取得购房资格后，名义产权人应无条件配合过户，否则赔偿房屋市场价20%违约金”。

　　办理公证或见证

　　若补签协议，可至公证处办理公证或邀请第三方见证，增强协议效力。

　　定期确认借名事实

　　通过微信、短信等方式定期要求名义产权人确认借名事实(如“房屋仍由我实际使用，所有权归我所有”)，并保留记录。

　　避免规避政策性购房

　　借名购买经济适用房、共有产权房等保障性住房的，合同可能被认定无效，实际出资人需承担政策风险。

　　结语：借名买房的法律风险与理性选择

　　借名买房虽能解决短期购房资格问题，但潜在的法律风险不容忽视。无论是遭遇强制执行还是无协议纠纷，实际出资人均需以证据为核心，通过合法途径维护权益。更关键的是，购房者应理性评估政策风险与法律成本，优先选择合法合规的购房方式，避免陷入“房财两空”的困境。