借名买房协议：法律效力的边界与风险警示

　　在房地产市场调控政策日益严格的背景下，借名买房现象逐渐成为社会热点。从一线城市到二三线城市，因规避限购、限贷政策或利用他人购房资格获取优惠而产生的纠纷频发。例如，2025年西安市未央区人民法院审理的兄弟借名买房案中，哥哥甲某因无购房资格借用弟弟乙某名义购房，后因房屋增值及弟弟离婚导致产权归属争议，最终通过支付补偿金完成过户。此类案例揭示了借名买房协议在法律层面的复杂性与潜在风险。本文将从法律视角深入分析借名买房协议的效力边界，为公众提供风险防范指南。

　　一、借名买房协议的法律效力认定

　　(一)协议有效的核心要件

　　根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足三要件：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律强制性规定及公序良俗。在借名买房场景中，协议有效性需具体审查：

　　主体资格：双方需为完全民事行为能力人。例如，未成年人借名购房或精神病人代签协议均属无效。

　　意思表示真实性：需排除欺诈、胁迫情形。实践中，口头协议易引发争议，书面协议需明确约定房屋归属、出资方式、过户条件等核心条款。

　　合法性审查：协议内容不得违反法律强制性规定。例如，规避限购政策的普通商品房借名协议，因未违反效力性强制规范，通常被认定为有效;但借名购买经济适用房等保障性住房，因损害公共利益，协议无效。

　　(二)协议无效的典型情形

　　违反效力性强制规范：

　　经济适用房借名：根据《城镇经济适用住房建设管理办法》，保障性住房购买需严格审查资格。借名购买此类房屋，法院可能依据《民法典》第一百五十四条认定存在恶意串通，损害符合购房条件群体利益，协议无效。

　　规避税收政策：若借名协议以逃税为目的，可能因违反《税收征收管理法》被认定无效。

　　违背公序良俗：

　　隐匿财产逃避债务：债务人借名购房以转移资产，损害债权人利益，协议无效。

　　洗钱目的：通过借名购房掩盖非法资金来源，涉嫌犯罪，协议自始无效。

　　二、借名买房协议的效力争议与司法实践

　　(一)规避限购政策的协议效力分歧

　　实践中，法院对规避限购政策的借名协议效力认定存在差异：

　　有效论：部分法院认为，限购政策属于管理性规范而非效力性强制规范，协议未违反法律强制性规定，应认定有效。例如，乌鲁木齐杨先生借名购房案中，法院通过转账记录、居住证明等证据链，支持杨先生确权诉求。

　　无效论：另一些法院认为，规避限购政策扰乱市场秩序，违背公序良俗，协议无效。此类判决多基于政策导向，强调对房地产调控的司法支持。

　　(二)协议履行中的风险爆发点

　　名义产权人违约：

　　擅自处分房屋：名义产权人可能将房屋抵押、出售或出租。若第三人善意取得物权，实际出资人仅能主张赔偿，无法追回房屋。

　　拒绝配合过户：如西安市兄弟案中，弟弟前妻丙某以产权登记为由拒绝过户，导致诉讼成本增加。

　　家庭关系变动风险：

　　离婚分割：名义产权人离婚时，配偶可能主张房屋为夫妻共同财产。

　　继承纠纷：名义产权人死亡后，房屋可能被继承人继承，实际出资人需通过确权诉讼主张权利。

　　三、风险防范与法律建议

　　(一)协议签订前的风险评估

　　审查购房资格：确认借名人是否具备购房资格，避免因政策调整导致协议无法履行。

　　评估名义产权人信用：调查其债务情况、婚姻状况，防止因个人风险导致房屋被查封或分割。

　　明确协议条款：书面约定房屋归属、出资方式、过户条件、违约责任等核心内容，避免口头协议的模糊性。

　　(二)证据保留与权利主张

　　出资证明：保留购房款转账记录、贷款还款凭证等，证明实际出资情况。

　　实际控制证据：收集水电费缴纳记录、居住证明等，辅助证明房屋实际支配权。

　　及时确权诉讼：在名义产权人违约或关系恶化时，尽快通过诉讼确认房屋权属，防止第三人权利介入。

　　(三)替代方案选择

　　共有产权模式：与名义产权人约定按份共有，降低单方违约风险。

　　赠与协议：通过赠与方式转移房屋，但需注意赠与税及撤销权限制。

　　信托安排：设立房屋信托，由受托人管理房产，但成本较高且操作复杂。

　　结语：法律边界下的理性选择

　　借名买房协议的法律效力取决于协议目的、内容合法性及证据充分性。在政策调控与市场需求的双重作用下，公众需清醒认识协议风险，避免因短期利益忽视长期法律隐患。司法实践中，法院通过穿透形式登记、审查实质权利归属，既保护实际出资人权益，也维护市场秩序与公共利益。未来，随着房地产法律体系的完善，借名买房行为将面临更严格的司法审查，理性选择合规购房方式，方为长久之计。