借名买房遭遇强制执行：法律边界与维权路径深度解析

　　在房地产市场中，"借名买房"现象屡见不鲜。实际出资人因限购、贷款资格等问题，借用他人名义购房，却因产权登记在名义购房人名下，面临房屋被强制执行的风险。本文将从法律视角解析借名买房遭遇强制执行时的核心争议点，结合2025年最新司法实践与《民法典》相关规定，为实际出资人提供系统性维权指南。

　　一、法律逻辑：物权公示公信原则与实际权利的冲突

　　根据《民法典》第二百零九条，不动产物权经依法登记发生效力，登记具有公示公信效力。这意味着，名义购房人作为登记权利人，其债权人可依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款，申请查封登记在其名下的房产。然而，物权登记的推定效力并非绝对。若实际出资人能提供充分证据证明借名买房事实，可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第二条，推翻登记推定，主张实际权利。

　　典型案例：2025年最高法再审案件中，罗士奇因年龄超限无法贷款，借用儿媳名义购房，首付及按揭均由其支付，且房屋长期由其实际占有使用。法院认定，罗士奇通过完整证据链(购房款支付凭证、水电费单据、证人证言等)证明实际权利，且借名行为未规避限购政策或违背公序良俗，最终支持其排除强制执行的请求。

　　二、排除强制执行的核心要件：证据链与行为合法性

　　实际出资人欲排除强制执行，需满足以下三重条件：

　　证据链完整性：需提供书面借名协议(若无书面协议，需通过转账记录、聊天记录、居住证明等形成完整证据链)、购房款支付凭证(包括首付、税费、贷款还款记录)、房屋占有使用证据(如物业费缴纳单据、装修合同、居住照片等)。

　　行为合法性：借名目的不得违反法律强制性规定或公序良俗。若借名是为规避限购政策、购买经济适用房等保障性住房，或存在恶意转移财产逃避债务等情形，法院将认定借名协议无效，实际出资人无法排除执行。例如，2025年山西运城某案中，开发商虚假宣传“学区房”导致购房者借名购买，因涉及欺诈，法院未支持排除执行请求。

　　无善意第三人介入：若名义购房人将房屋转让给不知情的第三人，且第三人支付合理对价并完成过户登记，依据《民法典》第三百一十一条善意取得制度，第三人取得房屋所有权，实际出资人仅能向名义购房人主张赔偿损失。

　　三、维权路径：从协商到诉讼的全流程策略

　　协商与异议登记：发现房屋被查封后，实际出资人可首先与名义购房人及其债权人协商，尝试达成和解协议。若协商无果，可依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条，向不动产登记机构申请异议登记，阻止房屋过户。需注意，异议登记需在15日内提起诉讼，否则失效。

　　执行异议之诉：实际出资人作为案外人，可依据《民事诉讼法》第二百三十四条，向执行法院提起执行异议之诉，主张排除执行。诉讼中需重点举证：

　　借名买房协议的合法性与真实性;

　　购房款支付及房屋占有使用的证据;

　　借名行为未违反限购政策等强制性规定的证明。

　　赔偿诉讼：若房屋已被执行，实际出资人可另案起诉名义购房人，要求返还购房款、赔偿房屋增值损失及维权成本。例如，2025年北京某案中，法院判决名义购房人返还购房款及利息，并按房屋市场价与购买价的差额赔偿损失。

　　四、风险防范：借名买房的合规化操作建议

　　书面协议优先：签订详细书面借名协议，明确房屋实际权属、过户条件、违约责任及继承条款。协议需由双方签字捺印，并留存身份证复印件。

　　资金流向透明：购房款、税费等所有支出均通过银行转账完成，备注“购房款”等用途，避免现金交易。保留转账凭证、发票等原始凭证。

　　实际控制房屋：及时入住房屋，保留物业费、水电费缴纳单据，安装监控设备，定期拍摄居住照片，证明实际占有使用。

　　关注政策变化：借名前核查当地限购、限贷政策，确保借名行为合法合规。若政策调整导致无法过户，及时协商变更登记或解除协议。

　　启示与思考：借名买房本质是“信任博弈”，法律虽认可事实权利，但更保护登记公示效力。实际出资人需摒弃“口头约定”的侥幸心理，通过书面协议、资金留痕、实际占有等手段固化证据链。在政策收紧与执行力度加大的背景下，合规化操作是规避风险的关键。