借名买房暗藏法律“雷区”：这些风险你必须知道

　　在限购政策、贷款限制、税收优惠等多重因素驱动下，借名买房成为部分购房者的“变通选择”。然而，这种看似“灵活”的操作实则暗藏法律风险。2025年《民法典》及配套司法解释进一步明确，借名买房合同效力与物权归属需严格区分，实际出资人仅凭出资凭证难以直接取得产权，且可能面临登记人反悔、房产被查封、继承纠纷等法律风险。本文结合最新司法实践，系统梳理借名买房的六大核心风险，为购房者提供法律警示。

　　一、合同效力风险：规避政策可能致合同无效

　　根据《民法典》第143条，民事法律行为需满足“不违反法律、行政法规的强制性规定”及“不违背公序良俗”两大要件。借名买房的合同效力需分情形判断：

　　规避限购、限贷政策：若借名行为旨在规避地方购房资格限制或贷款条件，法院可能以“违背公序良俗”为由认定合同无效。例如，2025年北京某法院审理的案例中，借名人因不具备购房资格，法院驳回其要求过户的请求，并认定借名合同因损害公共利益而无效。

　　购买政策性住房：借名购买经济适用房、共有产权房等保障性住房的，合同因违反《经济适用住房管理办法》等强制性规定，直接被认定无效。此类案件中，实际出资人不仅无法取得产权，还可能面临行政处罚。

　　无政策规避情形：若借名时无政策限制，或政策调整后借名人已具备购房资格，合同效力可能被认可。例如，2025年上海某案例中，借名人因政策调整取得购房资格，法院支持其过户请求。

　　启示：借名买房合同效力取决于是否违反强制性规定及公序良俗，购房者需谨慎评估政策风险，避免因“打擦边球”导致合同无效。

　　二、产权归属风险：登记公示效力优先于实际出资

　　根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为准。即使实际出资人能证明出资事实，若未完成过户登记，仍无法直接取得产权。司法实践中，法院通常遵循以下原则：

　　内部关系与外部关系区分：借名人与出名人之间的合同关系属内部债权债务，不能对抗善意第三人。例如，若出名人将房产抵押或出售给第三方，实际出资人无法以借名合同撤销交易。

　　证据链要求严格：实际出资人需提供完整证据链，包括书面协议、出资凭证、实际使用证据等。若证据不足，法院可能驳回确权请求。例如，2025年江苏某案例中，借名人因无法提供书面协议，仅凭出资凭证被法院驳回所有权确认之诉。

　　政策限制下的过户障碍：即使合同有效，若借名人仍不具备购房资格，法院可能拒绝支持过户请求。例如，北京某案例中，借名人虽证明出资事实，但因限购政策未解除，法院驳回其过户诉求。

　　启示：借名买房的产权归属以登记为准，实际出资人需通过书面协议固定权利，并尽早完成过户，避免因政策或登记人行为导致“钱房两空”。

　　三、登记人反悔风险：信任危机下的法律博弈

　　登记人反悔是借名买房最常见的纠纷类型，其核心争议在于实际出资人能否证明借名合意及出资事实。司法实践中，法院通常从以下角度审查：

　　书面协议的证明力：若双方签订书面借名协议，明确约定房屋归属、出资方式等，法院可能支持实际出资人请求。例如，2025年广州某案例中，借名人凭书面协议及出资凭证，成功要求出名人配合过户。

　　口头约定的证据补强：若无书面协议，实际出资人需通过转账记录、聊天记录、证人证言等间接证据形成完整证据链。例如，微信聊天记录中出名人承认借名事实，可作为辅助证据。

　　出资凭证的关联性：出资凭证需与房屋购买直接相关。若转账记录未注明用途，或出名人能证明资金用于其他用途，实际出资人可能败诉。例如，2025年浙江某案例中，借名人因无法证明转账与购房的关联性，被法院驳回请求。

　　启示：借名买房需签订书面协议，并保留完整出资凭证，避免因证据不足导致登记人反悔后无法维权。

　　四、房产被查封或执行风险：第三方权益的优先保护

　　若登记人因债务纠纷被起诉，其名下房产可能被法院查封或强制执行。此时，实际出资人能否排除执行?根据《民法典》及相关司法解释，法院通常优先保护善意第三人权益：

　　善意取得制度的适用：若第三方以合理价格购买房产且已完成过户，实际出资人无法以借名合同撤销交易。例如，2025年深圳某案例中，借名人因房产被出名人出售给第三方，法院驳回其返还请求。

　　执行异议的审查标准：实际出资人提出执行异议时，需证明其对房产享有足以排除强制执行的民事权益。若仅能证明出资事实，法院可能驳回异议。例如，2025年成都某案例中，借名人因无法证明借名合意，被法院裁定继续执行。

　　启示：借名买房需警惕登记人债务风险，避免房产被查封或执行，必要时可要求登记人提供担保或进行公证。

　　五、继承纠纷风险：死亡后的产权归属争议

　　若登记人死亡，其继承人可能否认借名事实，要求继承房产。此时，实际出资人需证明借名合意及出资事实，否则可能面临败诉风险：

　　继承人不知情的抗辩：若继承人不知借名事实，可能以“登记公示效力”为由主张房产为遗产。例如，2025年杭州某案例中，借名人因无法证明继承人知情，被法院驳回确权请求。

　　继承条款的预先约定：为避免纠纷，借名协议可约定“一方身故后房产处理方式”，明确继承人需配合过户。例如，2025年南京某案例中，借名协议约定登记人死亡后房产归实际出资人，法院支持其过户请求。

　　启示：借名买房需在协议中约定继承条款，并保留与继承人沟通的证据，避免因登记人死亡导致产权争议。

　　结语：借名买房的法律风险与合规建议

　　借名买房的本质是“信任博弈”，但法律更保护登记公示效力。购房者需清醒认识以下风险：合同可能因规避政策无效、产权归属以登记为准、登记人反悔或死亡导致纠纷、房产被查封或执行等。为降低风险，建议采取以下措施：

　　签订书面协议：明确房屋归属、出资方式、违约责任及继承条款。

　　保留完整证据：包括出资凭证、实际使用证据、沟通记录等。

　　及时完成过户：在具备购房资格后尽快办理过户，避免政策或登记人行为变化导致风险。

　　咨询专业律师：借名买房涉及复杂法律关系，需律师协助设计交易结构、审核协议条款及应对纠纷。

　　借名买房并非“零风险”操作，购房者需在法律框架内谨慎决策，避免因“图方便”陷入法律困境。