借名买房：法律迷雾中的产权归属之辨

　　在房地产市场中，借名买房现象屡见不鲜。无论是出于规避限购政策、获取特定购房优惠，还是隐藏真实财产信息等目的，借名买房行为背后隐藏着复杂的法律风险。当名义购房人与实际出资人因产权归属产生纠纷时，如何依据最新法律法规准确认定房屋权属，成为司法实践中的关键问题。本文将从法律角度深入剖析借名买房情形下的权属认定规则，为读者提供清晰的法律指引。

　　借名买房的常见动因与法律风险

　　借名买房的动因多种多样，常见的包括规避房屋限购政策、限贷政策，以获取购房资格或降低贷款成本;争享特定购房优惠，如企业内部职工购房优惠、人才引进优惠等;隐藏真实财产信息，避免因财产公开引发纠纷;以及简便购房手续、减少税费支出等。然而，这些看似合理的动因背后，却隐藏着巨大的法律风险。

　　一旦名义购房人反悔，拒绝承认借名买房事实或索要高额“过户费”，实际出资人将面临产权失控的困境。若名义购房人擅自处分房屋，如出售、抵押给善意第三人，实际出资人可能因无法对抗善意取得制度而失去房屋所有权。此外，若名义购房人因债务问题导致房屋被法院强制执行，实际出资人的权益也将受到严重损害。在继承纠纷中，若名义购房人死亡，其继承人可能否认借名关系，将房产纳入遗产分割，进一步加剧实际出资人的维权难度。

　　借名买房权属认定的法律依据与原则

　　1. 合同效力与物权变动的区分原则

　　根据《民法典》相关规定，借名买房协议在双方意思表示真实、不违反法律、行政法规强制性规定且不违背公序良俗的前提下，一般认定为有效合同。然而，合同效力并不等同于物权变动效力。即使借名买房协议有效，实际出资人也不能仅凭出资事实直接取得房屋所有权。房屋所有权的转移需依法办理登记手续，未经登记，不发生物权效力。

　　2. 证据规则与事实推定原则

　　在借名买房纠纷中，实际出资人需承担举证责任，证明借名买房事实的存在。法院在审理此类案件时，会综合审查购房款支付凭证(如银行转账记录)、房屋实际使用情况(如居住证明、物业费缴纳单据)、产权证原件保管情况等间接证据，形成完整的证据链条。若实际出资人能够提供充分证据证明借名买房事实，且不存在恶意串通损害他人利益等情形，法院将依据事实推定原则，认定实际出资人为房屋真实权利人。

　　3. 特殊情形下的权属认定规则

　　(1)规避限购政策的借名买房

　　若借名买房行为旨在规避限购政策，该行为因违反政策初衷、扰乱房地产市场秩序，可能被认定为违背公序良俗，进而导致借名买房协议无效。在此情形下，房屋权属需根据双方过错、出资情况等因素综合判定。若实际出资人明知借名行为违法仍坚持实施，其过错程度较高，可能承担较大损失;若名义购房人存在过错，如故意隐瞒购房资格情况，亦需承担相应责任。

　　(2)购买政策性住房的借名买房

　　经济适用房、共有产权房等政策性住房，其购买资格、上市交易条件等均受到严格限制。借名购买此类住房的行为，不仅违反相关政策规定，还可能损害社会公共利益。因此，借名购买政策性住房的协议通常被认定为无效。在房屋权属认定上，法院将优先考虑政策合规性，可能将房屋判归名义购房人所有，但实际出资人可依据出资情况主张债权，要求名义购房人返还购房款及相应利息。

　　(3)出名人擅自处分房屋的情形

　　若名义购房人擅自将房屋出售或抵押给善意第三人，且第三人支付合理对价并完成过户登记，基于善意取得制度，第三人将取得房屋所有权。此时，实际出资人无法追回房屋，只能向名义购房人主张赔偿损失。赔偿范围包括购房款、房屋增值部分、装修费用等实际损失，以及因维权产生的合理费用。

　　司法实践中的典型案例与启示

　　案例一：规避限购政策引发的权属纠纷

　　某市居民张某因不符合当地限购政策，借朋友李某名义购买了一套商品房。双方签订书面借名买房协议，明确约定房屋实际所有权归张某所有。后李某因债务问题，房屋被法院强制执行。张某提起执行异议之诉，要求确认房屋所有权并停止执行。法院审理认为，借名买房协议虽有效，但张某因规避限购政策存在过错，且房屋已登记在李某名下，不符合停止执行的条件。最终，法院驳回张某的诉讼请求，张某仅能依据借名协议向李某主张债权。

　　启示：规避限购政策的借名买房行为存在重大法律风险，实际出资人可能因政策限制无法取得房屋所有权。在实施借名买房前，应充分评估政策风险，避免因小失大。

　　案例二：购买经济适用房引发的权属争议

　　王某为获取经济适用房购买资格，借其表弟赵某名义申请并购买了一套经济适用房。双方签订口头借名协议，约定房屋归王某所有。后赵某因家庭纠纷拒绝承认借名事实，并主张房屋所有权。王某诉至法院，要求确认房屋归其所有。法院审理认为，借名购买经济适用房的行为违反相关政策规定，损害社会公共利益，借名协议无效。最终，法院将房屋判归赵某所有，王某仅能要求赵某返还购房款及相应利息。

　　启示：购买政策性住房的借名行为因违反政策规定而无效，实际出资人无法取得房屋所有权。在涉及政策性住房时，应严格遵守相关规定，避免因违规操作导致权益受损。

　　结语：借名买房的法律风险防范与合规建议

　　借名买房行为虽能在一定程度上满足特定需求，但其背后隐藏的法律风险不容忽视。为避免陷入产权纠纷，实际出资人在实施借名买房前应充分了解相关法律法规和政策规定，谨慎评估风险。若确需借名买房，应签订书面协议，明确约定房屋权属、过户条件、违约责任等条款，并保留好购房款支付凭证、房屋实际使用证明等关键证据。同时，应密切关注政策变化，及时办理过户手续，确保房屋权属清晰、合法。

　　在法律层面，司法机关应加强对借名买房纠纷的审理力度，严格依据法律法规和政策规定认定权属，维护房地产市场秩序和社会公共利益。同时，应加强对公众的法律宣传教育，提高公众的法律意识和风险防范能力，共同营造诚信、有序的房地产市场环境。