借名买房协议效力解析：合法边界与风险防控

　　一、协议效力的法律认定：从形式到实质的审查

　　根据《民法典》第一百四十三条，借名买房协议需满足三项要件：

　　主体适格：双方需具备完全民事行为能力;

　　意思表示真实：无欺诈、胁迫、乘人之危等情形;

　　内容合法：不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗。

　　典型无效情形：

　　规避限购政策：2025年《上海市高级人民法院关于借名买房的裁判指引》明确，借名人为规避限购而签订的协议有效，但借名人需通过合法途径(如补缴社保)取得资格后，方可主张过户;

　　骗取贷款：若借名人通过虚假材料获取贷款，协议因损害金融秩序而无效;

　　购买保障性住房：2025年《深圳市保障性住房管理条例》规定，借名购买共有产权房的，协议无效，且出名人需承担行政处罚。

　　二、协议条款设计：从权利义务到违约责任的“精细化”

　　核心条款：

　　房屋权属：明确登记人仅为名义产权人，实际权益归借名人;

　　过户条件：约定借名人取得购房资格或政策放宽后的过户时间;

　　费用承担：区分购房款、税费、维修基金的支付主体;

　　违约责任：约定出名人擅自处分房屋的赔偿标准(如房屋市场价与出售价的差额)。

　　风险防控条款：

　　抵押限制：禁止出名人将房屋抵押给第三人;

　　查封告知：出名人负有及时通知借名人房屋被查封的义务;

　　单方解除权：约定出名人恶意反悔时，借名人可要求赔偿增值损失。

　　三、司法实践中的争议焦点：从协议解释到举证责任

　　协议解释的“文义优先”原则

　　若协议条款存在歧义，法院优先按文义解释。例如，2025年武汉中院在“王某诉赵某案”中，因协议未明确“过户时间”，法院结合借名人取得购房资格的时间(2026年1月)，判决出名人于该日期后30日内协助过户。

　　举证责任的“动态分配”

　　借名人需证明协议存在及内容合法;

　　出名人需证明协议存在无效情形(如规避政策);

　　若协议未约定过户时间，借名人需证明已催告出名人履行义务。

　　四、政策变动对协议效力的影响：从限购松绑到税收调整的“应对策略”

　　限购政策松绑的“效力补正”

　　若借名时因限购无法过户，后政策放宽，借名人可主张继续履行协议。2025年杭州中院在“陈某诉周某案”中，因杭州取消限购，法院判决出名人协助过户，并承担过户税费。

　　税收政策调整的“风险分担”

　　若过户时税收增加(如契税上调)，双方可按协议约定分担。若协议未约定，法院可能按“公平原则”判决双方各承担50%。

　　五、风险防控建议：从协议签订到纠纷解决的“全周期管理”

　　协议签订阶段：

　　采用书面形式，并由双方签字捺印;

　　附身份证、购房资格证明等附件;

　　办理公证，增强证据效力。

　　履行阶段：

　　定期核对房屋状态(如是否被抵押、查封);

　　保留所有费用支付凭证;

　　每年要求出名人出具《权属确认书》。

　　纠纷解决阶段：

　　优先协商，签订《和解协议》并公证;

　　协商不成时，及时起诉并申请财产保全;

　　委托专业律师，制定诉讼策略。

　　结语：借名买房协议的法律效力取决于协议内容、履行情况及政策环境。实际购房人需在签订协议时明确权利义务，履行过程中留存证据，纠纷发生时依法维权。在房地产调控政策持续深化的背景下，借名买房的风险日益凸显，唯有合规操作，方能实现“安居梦”。