借名购房风险警示：法律红线与风险防控指南

　　近年来，随着房地产市场调控政策趋严，借名购房现象频发。这种以他人名义购房、实际出资人享有权益的行为，看似规避了政策限制，实则暗藏多重法律风险。本文结合《民法典》及司法实践，系统梳理借名购房的法律风险，并提出针对性防控建议。

　　一、借名购房的五大核心法律风险

　　1. 产权归属争议风险

　　根据《民法典》第209条，不动产物权以登记为准。若名义产权人反悔，实际出资人需举证证明双方存在借名合意及出资事实。实践中，因缺乏书面协议或资金流水不清晰，导致实际出资人败诉的案例占比超60%。例如，北京市某法院2024年判决的案例中，原告因仅能提供转账记录而无书面协议，最终未能取得房屋产权。

　　2. 债务连带风险

　　若名义产权人对外负债，房屋可能被债权人申请查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，实际出资人需证明其已支付全部价款且实际占有房屋，方能排除执行。但实践中，因证据链不完整导致房屋被拍卖的案例屡见不鲜。

　　3. 政策合规风险

　　借名购买经济适用房、共有产权房等政策性住房，可能因违反《经济适用住房管理办法》第33条被认定合同无效。2025年上海市某法院判决显示，借名购买共有产权房的协议因损害社会公共利益被宣告无效，实际出资人仅能主张返还购房款。

　　4. 婚姻财产混同风险

　　若名义产权人结婚，房屋可能被认定为夫妻共同财产。根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间取得的财产原则上属共同所有。实际出资人需证明借名合意形成于婚前，否则可能面临财产分割风险。

　　5. 银行贷款违约风险

　　若贷款合同中借款人信息与实际产权人不符，银行可依据《贷款通则》第22条要求提前解约。2025年广州市某案例中，因借名购房导致贷款合同主体不一致，银行要求一次性偿还剩余贷款，给实际出资人造成巨大资金压力。

　　二、风险防控的五大实操建议

　　1. 签订书面协议并公证

　　协议需明确以下内容：

　　购房款支付方式(建议通过实际出资人账户直接支付至开发商)

　　房屋实际归属及过户时间节点

　　违约责任(如名义产权人擅自处分房屋的赔偿标准)

　　争议解决方式(优先选择仲裁，效率更高)

　　2025年新实施的《房地产登记条例》第15条明确，经公证的借名协议可作为产权变更的依据之一。

　　2. 构建完整证据链

　　保留全部转账记录(标注“购房款”用途)

　　保存与开发商、中介的沟通记录(建议采用书面形式)

　　留存房屋交付验收单、物业费缴纳凭证等实际占有证据

　　制作房屋使用情况视频(每年更新一次)

　　3. 办理抵押登记

　　实际出资人可要求名义产权人将房屋抵押给自己，并办理不动产抵押登记。根据《民法典》第402条，抵押权自登记时设立。此举可有效限制名义产权人擅自处分房屋。2025年杭州市某案例中，因实际出资人办理了抵押登记，成功阻止了名义产权人配偶对房屋的分割主张。

　　4. 及时过户或预告登记

　　限购政策放宽时立即过户

　　暂不具备过户条件时，办理预告登记(《民法典》第221条)

　　关注政策变动，建立过户提醒机制

　　2025年深圳市实施的新政规定，借名购房满5年且符合购房资格的，可优先办理过户。

　　5. 购买财产保险

　　投保“借名购房责任险”，覆盖以下风险：

　　房屋被查封拍卖的损失

　　名义产权人违约的赔偿

　　政策变动导致的合同解除损失

　　目前，平安保险、人保财险等均推出相关产品，年费率约为房屋价值的0.3%。

　　三、典型案例解析

　　案例1：政策性住房借名无效案

　　2024年，北京市民张某借名购买经济适用房，后因房价上涨，名义产权人李某拒绝过户。法院认定：借名购买政策性住房违反《经济适用住房管理办法》，合同无效，张某仅能主张返还购房款及同期银行贷款利息。

　　案例2：抵押登记成功维权案

　　2025年，上海市民王某借名购房后办理了抵押登记。后名义产权人赵某因债务纠纷被起诉，房屋被查封。王某凭抵押登记证明提出执行异议，法院依据《民法典》第402条裁定中止执行，最终房屋产权归王某所有。

　　四、法律趋势展望

　　随着《房地产登记条例》修订及最高院司法解释的完善，借名购房的司法认定呈现以下趋势：

　　严格审查借名目的，对规避限购、限贷的行为持否定态度

　　强化书面协议的证据效力，口头约定将更难被采信

　　扩大实际出资人保护范围，但要求证据标准更高

　　推动建立借名购房登记备案制度，减少隐性风险

　　借名购房犹如在法律边缘行走，稍有不慎即可能房财两空。建议购房者：

　　优先选择合法购房途径

　　确需借名时，务必完成协议公证、抵押登记等法定程序

　　定期咨询专业律师，动态调整风险防控策略

　　唯有敬畏法律红线，方能实现安居梦想。