借名买房遭遇强制执行：权利救济的路径与策略

　　当借名购房的房产因出名人债务被法院强制执行时，借名人往往陷入“出资却无法保房”的困境。一边是债权人的执行申请，一边是借名人的实际权益，法院如何在两者间平衡?借名人能否通过法律途径排除执行?本文将结合《民法典》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等最新规定，解析借名买房遭遇强制执行时的权利救济路径。

　　一、执行异议之诉：借名人排除执行的法律依据

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条，案外人(借名人)对执行标的(房产)提出异议的，法院应审查其是否系权利人、权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。若借名人能证明其为房产实际权利人，且权利优先于执行债权人，则可排除执行。具体而言，需满足以下条件：

　　存在合法有效的借名购房协议

　　协议需为双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定及公序良俗。例如，若协议目的为规避限购政策，则可能因“违背公序良俗”被认定无效，借名人无法据此主张权利。

　　借名人实际出资并占有使用房产

　　借名人需提供银行转账记录、购房发票、契税完税证明等证据，证明其支付了购房款。同时，需留存物业费缴纳凭证、装修合同、水电费账单等，证明其实际占有使用房产。例如，某案例中，借名人虽提供转账记录，但无法证明款项用途为购房，法院未支持其排除执行诉求。

　　借名人对未过户无过错

　　若借名人因政策限制(如未满足购房资格)无法过户，或出名人拒绝配合过户，法院可能认定其无过错。但若借名人怠于行使权利(如长期未要求过户)，则可能被认定存在过错，无法排除执行。

　　二、执行异议之诉的裁判分歧：从“支持”到“驳回”的实践差异

　　司法实践中，法院对借名人排除执行诉求的裁判存在分歧，核心争议在于“借名人权利能否对抗不动产登记公示效力”。

　　支持排除执行的情形

　　若借名人能提供充分证据证明其为实际权利人，且协议不违反法律强制性规定，法院可能支持其诉求。例如，某案例中，借名人与出名人签订书面协议，明确房产归属，且借名人实际出资并占有使用房产多年，法院认定其权利优先于执行债权人，判决排除执行。

　　驳回排除执行诉求的情形

　　若借名人无法证明协议存在、出资事实或实际占有使用，或协议因规避政策被认定无效，法院可能驳回其诉求。例如，某案例中，借名人仅提供口头协议，无书面证据，法院以“证据不足”为由驳回其异议;另一案例中，借名购买经济适用房的协议因违反政策被认定无效，法院未支持排除执行。

　　三、权利救济的替代路径：返还不当得利与损害赔偿

　　若借名人无法通过执行异议之诉排除执行，仍可通过以下途径寻求救济：

　　要求出名人返还不当得利

　　根据《民法典》第九百八十五条，出名人因借名购房获得房产(登记在其名下)，若无法证明其有合法依据，构成不当得利，借名人可要求其返还购房款及增值收益。例如，某案例中，房产被执行后，借名人起诉出名人返还购房款及市场差价，法院判决出名人赔偿全部损失。

　　主张违约损害赔偿

　　若出名人因过错导致房产被执行(如擅自抵押、出售房产)，借名人可依据借名购房协议主张违约赔偿。例如，某案例中，出名人将借名房产抵押给银行导致被执行，法院认定出名人构成违约，判决其赔偿借名人全部损失。

　　通过刑事报案追究出名人责任

　　若出名人与债权人恶意串通，通过虚假诉讼、虚假债务等方式侵害借名人权益，借名人可向公安机关报案，追究其刑事责任。例如，某案例中，出名人伪造债务凭证，将借名房产“合法”转移至债权人名下，法院以“虚假诉讼罪”判处出名人有期徒刑，并撤销相关判决。

　　四、风险防范：借名购房遭遇执行的“事前”应对策略

　　为避免借名房产被执行，借名人需从以下方面完善操作：

　　签订书面协议并公证

　　协议应明确约定房产归属、出资方式、过户时间、违约责任等条款，并由双方签字确认。必要时可进行公证，增强证据效力。例如，某案例中，借名人与出名人签订公证协议，后房产被执行时，法院以“协议真实有效”为由，支持借名人排除执行。

　　设置抵押或预告登记

　　借名人可与出名人约定，将房产抵押给借名人并办理抵押登记，或申请预告登记，限制出名人擅自处分房产。例如，某案例中，借名人与出名人办理抵押登记后，出名人欲出售房产时，因抵押权存在无法过户，有效保护了借名人权益。

　　及时过户或通过诉讼确权

　　若借名人符合购房资格，应及时要求出名人配合办理过户手续。若出名人拒绝，可依据《民法典》第二百三十四条向法院提起确权诉讼，明确房产归属。例如，某案例中，借名人起诉出名人要求过户，法院判决出名人协助办理过户手续，后房产未被执行。

　　结语：借名购房的“最后一道防线”：法律救济的理性选择

　　借名购房遭遇强制执行时，借名人并非完全无路可走。通过执行异议之诉、返还不当得利、损害赔偿等途径，仍可寻求权利救济。但需注意，法律救济是“事后补救”，而非“事前预防”。在法治社会背景下，购房者应优先通过合法途径获取资格，而非依赖“变通手段”。若确需借名购房，务必以书面协议明确权责，并留存完整证据，以最大限度降低风险。毕竟，法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不会纵容挑战规则的行为。